Что нужно знать о капитальном ремонте многоквартирного дома?

В чём отличие текущего ремонта от капитального?

Федеральное законодательство не даёт чёткого определения, где проходит граница между текущим и капитальным ремонтом. Если опираться на ГОСТы, то текущим считается ремонт, восстанавливающий отдельные части дома до нормативного состояния. При этом:

• работы не касаются ремонта или замены несущих конструкций дома
• объём работ не превышает 30% от ремонтируемого имущества
• работы проводятся в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома

Остальные работы выполняются при капитальном ремонте. К нему относят восстановление работоспособности инженерных систем и несущей способности частей здания, если это выходит за границы текущего ремонта.

Когда делают капремонт?

В каждом регионе есть своя программа капитального ремонта, которую утверждают местные власти на основании предложений регионального оператора — фонда капитального ремонта (ФКР). График выстраивается с учётом:

• полученных при обследовании многоквартирных домов данных
• срока эксплуатации дома
• имеющихся в распоряжении ФКР денег

По графику

Каждая система и оборудование имеют свой срок эксплуатации — например, лифт нужно менять не реже раза в 25 лет. ФКР ориентируется на эти данные и на жалобы жителей. График ремонта фонд размещает на своём сайте минимум за полгода до года старта работ: если в 2025 году должен начаться капремонт какой-то системы или оборудования, то информация об этом должна появиться до конца июня 2024 года.

Собственники могут ознакомиться с графиком и либо согласиться с ним, либо нет. Для этого нужно созвать общее собрание, обсудить план ремонта, составить протокол и отправить его в течение трёх месяцев в ФКР. Несогласие с графиком нужно обосновать: если в плане стоит замена труб в подвале, а в доме прохудилась крыша, необходимо провести экспертизу. Её результаты должны подтвердить наличие проблем с кровлей и то, что с ремонтом труб можно подождать. Это заключение направляют в фонд капремонта.

По желанию

Капремонт можно сделать раньше плановых сроков, если собственники хранят средства на спецсчёте. В этом случае сами жители решают, что и когда чинить. Единственная оговорка: нельзя отказаться или отодвинуть на потом работы, указанные в региональной программе. Но можно что-то сделать раньше или сделать что-то, чего в программе нет.

Важно:

Чем старше и проблемнее дом, тем больше вероятность, что региональный оператор включит его в программу капремонта. А жители нового дома, которые перечисляют средства в ФКР, могут ждать своей очереди десятилетиями. Но если у собственников есть спецсчёт, они могут сразу чинить то, что считают нужным. Главное, чтобы на эти работы хватало средств.

Кто оплачивает капремонт?

Ремонт всегда оплачивают жители: они могут переводить взносы в ФКР, а могут на спецсчёт. Но в любом случае это обязательный платёж. Его размер зависит:

• от установленного в регионе минимального размера взноса на капремонт
• возможностей собственников — они могут принять на общем собрании решение платить больше установленного регионального минимума
• площади квартиры — чем она больше, тем больше платёж

Есть и дополнительные факторы, которые могут влиять на размер минимального взноса:

• этажность
• материал постройки
• наличие лифта и газа

Кто отвечает за капитальный ремонт?

Региональный оператор

Если взносы на капремонт жители перечисляют в ФКР и делают ремонт по графику регионального оператора, то за качество работ, выбор подрядчика, соблюдение сроков и другие аспекты отвечает сам фонд.

Собственники

Если собственники перечисляют взносы на спецсчёт, то они самостоятельно ищут подрядчиков и контролируют качество капремонта. Можно привлечь помощников: например, попросить управляющую компанию выбрать ремонтную бригаду и принять работу.

Подробнее о том, как проконтролировать капитальный ремонт жилого дома, мы рассказали здесь.

Как перейти на спецсчёт капремонта?

1. Посмотрите, входит ли дом в региональную программу капремонта. Если да, то посмотрите, какие работы запланированы и на какие даты. Возможно, уже через полгода вам и так всё отремонтируют.

2. Проверьте, нет ли у дома долгов за ремонт. Уточнить это можно в ФКР. Если долги есть, то сначала нужно погасить их за счёт взносов собственников.

3. Проведите общее собрание собственников. Более 50% жителей должны быть за переход. Также на собрании нужно выбрать:

• банк, в котором будет открыт спецсчёт — ознакомьтесь с условиями, например, начисляются ли проценты на остаток и какова их величина
• сумму, которую собственники будут платить ежемесячно — минимальную или больше
• владельца спецсчёта — это может быть региональный оператор, управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.
• перечень ремонтных работ и сроки их проведения
  
  Решение по этим вопросам должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников дома.

4. Откройте спецсчёт в выбранном банке.

5. Передайте протокол общего собрания в ФКР, чтобы деньги перевели на счёт.

6. Передайте справку об открытии счёта из банка в орган государственного жилищного надзора — так вы сообщите, что теперь деньги на ремонтные работы хранятся на специальном счёте. Сделать это нужно в течение 5 дней, к справке нужно приложить протокол собрания.

7. Дождитесь смены способа формирования фонда капремонта дома (этот процесс занимает от 2 месяцев до 1 года) и перевода денег из котла на открытый счет.

8. Начните пользоваться счётом: сообщите собственникам о решении общего собрания и включите в квитанцию новые реквизиты для начисления взносов.

Частые вопросы

Какие дома не входят в региональную программу капремонта?

• Признанные аварийными и подлежащими сносу
• Частные и блокированной застройки, то есть не признанные многоквартирными
• Изъятые для нужд государства
• На территории, подпадающей под комплексное развитие территории
• На территории закрывающихся населённых пунктов

Можно ли потратить средства со спецсчёта капремонта на другие цели?

Нет. Список целей, на которые разрешено тратить средства капремонта, строго ограничен законодательством. Владелец счёта перед проведением ремонтных работ должен:

• провести общее собрание жильцов
• определить предстоящие траты
• запротоколировать эту информацию
• передать информацию в банк

Банки строго следят, чтобы выбранный вид ремонта совпадал с разрешёнными на территории данного субъекта.