Как подготовиться к капитальному ремонту жилого дома?

Что такое капитальный ремонт?

Каждый собственник в многоквартирном доме несёт ответственность не только за состояние помещений, которые находятся в его частном владении, но и за общее имущество дома. К такому имуществу относится всё, что не является частью квартир и обслуживает более одного помещения: крыша, стены, фундамент, лестничные пролёты, лифты, инженерные коммуникации и т. д.

Чтобы общее имущество не приходило в негодность и сохраняло работоспособное состояние, его нужно регулярно ремонтировать.

Есть два вида ремонта: текущий и капитальный.

Текущий ремонт

Его берёт на себя организация, которая обслуживает здание: управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ/ТСН) или сами собственники, если дом небольшой и находится на непосредственном управлении. Делают такой ремонт за счёт средств, которые управляющая организация собирает с собственников по строке «Содержание и текущий ремонт».

Это всегда локальные работы: замена или ремонт дверей, доводчиков, ламп освещения, точечный ремонт крыши или стояков отопления. Они нужны, чтобы ежедневная эксплуатация дома была безопасной.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт нужен, чтобы восстановить или заменить более масштабные части здания, конструкции и оборудование, которое пришло в негодность. Сюда входит ремонт кровли на значительной площади, замена лифта, внутридомовых инженерных сетей. Средства на капремонт собственники перечисляют дополнительно, тоже каждый месяц. В платёжных документах эта услуга обычно так и называется: «Капитальный ремонт общего имущества».

Кто отвечает за капитальный ремонт жилого дома?

Плата за капитальный ремонт обязательна — каждый собственник ежемесячно уплачивает взносы. Но хранить накопившиеся деньги можно по-разному.

Фонд капитального ремонта (ФКР)

Также такой фонд называют региональным оператором капитального ремонта, он есть в каждом регионе. Для всех субъектов созданы региональные программы капитального ремонта:

• краткосрочная — до трёх лет
• долгосрочная — на перспективу до 25 лет

Представители фонда отвечают за исполнение региональной программы: в соответствии с утверждённым графиком они планируют работы, выбирают подрядные организации на проектирование и производство работ, осуществляют строительный надзор.

Действия собственников при таком способе накопления средств сводятся к минимуму. Они скорее формально участвуют в планировании работ:

• проводят общее собрание, где утверждается перечень работ — такие решения должны отвечать краткосрочной регпрограмме
• согласовывают стоимость работ, которую озвучил ФКР
• подписывают акт выполненных работ по завершении капремонта

Если собрание собственников не проводилось, то за них решение о проведении работ принимает муниципалитет. То есть капремонт проведут по тем видам работ и за те деньги, которые определит фонд.

Жильцы могут контролировать качество ремонта и проверять результат. Для этого на общем собрании они выбирают представителя, который от лица собственников будет подписывать акты выполненных работ. Без такой подписи фонд не сможет перечислить деньги подрядчику, осуществлявшему работы.

Спецсчёт

Жителям не всегда нравится, как фонд распоряжается средствами. Они могут открыть спецсчёт капремонта, вносить на него деньги и использовать их по мере необходимости.

Специальный счёт позволяет собственникам:

• устанавливать график ремонта и выбирать, что ремонтировать — при этом нельзя отказаться или отодвигать указанные в региональной программе работы без проведения соответствующего исследования и обоснования изменений перед ответственными органами власти
• выбирать подрядчиков
• делать дорогие работы и покупать качественные материалы

Если пользователи копят деньги на капремонт на спецсчёте, то они сами находят и контролируют работу подрядчиков, в том числе с помощью ТСЖ или УК.

Одним из важных преимуществ спецсчёта является то, что собственники могут получить дополнительный доход за счёт процентов, которые банк начисляет на средства собственников. Этот доход зачислится на спецсчёт и может быть потрачен на выполнение работ по капремонту.

Как контролировать ход капремонта?

Зачем контролировать ход ремонтных работ?

Подрядчик должен соблюдать:

• качество (при этом на работы по капремонту установлен минимальный гарантийный срок — 5 лет)
• стоимость: цена на материалы и услуги не должна быть завышена, количество стройматериалов в смете не должно быть увеличено, имущество собственников не должно пострадать
• сроки: важно уложиться в заявленные даты
• чистоту: следует убирать строительный мусор и другие оставшиеся от ремонта предметы
• тишину: нормы тишины есть в каждом регионе
• автономность: электричеством подрядчик обеспечивает себя сам, а не подключается к дому
• графики: при ремонте можно отключать воду или электричество, но делать это нужно по графику

Собственники могут нанять специализированную организацию, выполняющую строительный контроль. Она проследит, чтобы работы и применяемые материалы соответствовали утверждённому проекту, и проконтролирует качество выполнения скрытых работ.

Как готовиться к капремонту?

1. Выбрать подрядчика или того, кто будет контролировать выбор

Когда деньги на капремонт хранятся на спецсчёте, то жильцы могут сами выбрать подрядчика. Если средства хранятся в ФКР, то подрядчика выбирает фонд.

2. Обеспечить доступ к ремонтируемым объектам

Например, обеспечить строителям доступ к стоякам в повале, на крышу и в жилые помещения, если это потребуется. Нужно предупредить собственников, чтобы они пустили рабочих в свои квартиры в указанные даты и предоставили доступ к имуществу, требующему ремонта.

На этом этапе могут возникнуть сложности, например:

• в квартире никто не живёт
• жильцов временно нет в городе
• хозяева не могут обеспечить доступ к имуществу, так как установили перегородку или что-то ещё
• хозяева не хотят, чтобы рабочие демонтировали личное имущество, которое мешает доступу

Если есть подобные проблемы, то придётся искать собственников и беседовать с ними. Для этого можно привлечь сотрудников ФКР и опираться на законодательство.

3. Выбрать тех, кто будет контролировать ход ремонтных работ

Это может быть представитель УК, председатель совета многоквартирного дома, собственник или инициативная группа собственников, обладающая необходимыми компетенциями. Утверждать ответственных нужно во время общего собрания, на котором принимается решение о ремонте здания.

Контактны ответственных лиц указывают в протоколе собрания.

Даже если собственники заключили договор с организацией, которая осуществляет стройконтроль, они всё равно должны контролировать работы по капремонту.

4. Оценить соответствие документации реальности

Перед началом работ составляется план-график. Уже во время ремонта заполняются журналы, в которых фиксируются выполненные скрытые работы — они также закрываются актами. Эти документы может запросить ответственное лицо, выбранное на общем собрании.

Как контролировать капремонт жилых домов?

1. Связаться с подрядчиком

Ремонтная бригада может поставить во дворе дома бытовку или вагончик. Там будет находиться бригадир. Ответственное лицо, которое выбрали собственники, может попросить показать документы, относящиеся к капремонту: проект, план, график, смету, список материалов, сроки и не только.

Бытовка или вагончик стоят во дворе не всегда. В месте производства работ должен висеть информационный стенд с информацией о подрядчике, указанием контактов, перечня работ и сроков. Такую же информацию можно запросить в управляющей организации или ФКР — зависит от того, кто был инициатором капремонта.

Важно:

Лучше, если ответственное лицо пообщается с прорабом в самом начале работ. Так ремонтная бригада увидит, что её будут контролировать, и подойдёт к задачам с большей ответственностью.

2. Принять работы или потребовать переделать их

Когда ремонт завершится, то комиссия должна принять работу. В её состав входят:

• ФКР — если работы проводил фонд
• управляющая организация — если она владелец спецсчёта
• представитель администрации — если того требует региональное законодательство
• уполномоченное собственниками лицо
• подрядчик

Если комиссию всё устраивает, она подписывает акт выполненных работ. Если нет, то указывает на дефекты и требует устранить их.