Как правильно разделить ипотечную квартиру при разводе

Что по закону является совместным имуществом?

Статья 34 Семейного кодекса РФ определяет, что нажитое супругами во время брака имущество — это их совместная собственность, она принадлежит им в равных долях.

К совместному имуществу относятся:

доходы членов семьи: заработная плата, пенсия, нецелевые выплаты

долги, в том числе кредитные обязательства (если судом будет доказано, что они являются общими, в ином случае обязательства по выплате займа лежат на должнике)

приобретённое за счёт общих доходов движимое и недвижимое имущество

ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале

По закону не имеет значения, кто из уже бывших супругов — собственник жилья, имущество делится поровну, если не предусмотрено иное. Например, если пара оформила брачный договор, имущество разделят в соответствии с условиями, прописанными в нём.

Не влияет и факт трудоустройства. Собственность считается совместной, если один из супругов не работал по уважительной причине. В таком случае заработная плата работающего супруга — это всё равно семейный доход.

Однако в статье 39 СК РФ указано, что при разделе совместно нажитого имущества между супругами и определении долей в этом имуществе суд имеет право отступить от начала равенства долей в интересах несовершеннолетних детей, а также, если другой супруг не получал доход по неуважительной причине. Дети не вправе претендовать на долю в собственности родителей.

Какое имущество не делится между супругами при разводе?

Согласно статье 36 СК РФ не являются совместными и не делятся поровну:

Вещи индивидуального пользования

К ним можно отнести одежду, мобильный телефон и т.д. Исключение — драгоценности и предметы роскоши.

Интеллектуальная собственность

Исключительные права на результат интеллектуальной собственности принадлежат её автору и не подлежат разделу.

Имущество, которое один из супругов получил во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам

Такое имущество считается личной собственностью владельца, даже если его получили в браке. Например, если родственники подарили какую-то сумму, она не подлежит разделу при разводе.

Имущество, принадлежавшее супругу до заключения брака

К совместному имуществу не относят:

Имущество, приобретённое в период брака, но на личные средства одного из супругов. Например, на средства, принадлежавшие супругу до вступления в брак или полученные им в период брака в дар.

При этом не имеет значения, идет речь о самом имуществе или о его денежном эквиваленте. Приведем понятный пример. Один из супругов владел квартирой до бракосочетания и продал её, чтобы вложить в качестве первоначального взноса на покупку недвижимости в ипотеку. Доля средств с продажи составила 30% от стоимости новой квартиры. Другими словами, 30% купленного жилья — личное имущество, оно не делится пополам, а остальные 70% — это совместное имущество, которое подлежит разделу.

Целевые выплаты

Это выплаты, у которых есть специальное целевое назначение. К ним можно отнести материнский капитал, компенсацию при получении травмы, пособие на ребёнка, командировочные выплаты. Если выплата была потрачена не полностью, её остаток принадлежит получателю.

Вещи несовершеннолетних детей

Если вещь купили исключительно для удовлетворения потребностей ребёнка, она не подлежит разделу и передаётся супругу, с которым после процедуры развода будет проживать ребёнок.

Ещё один важный момент: если в браке личное имущество супруга значительно улучшили за счёт семейного бюджета, суд может признать его общим. Например, если в квартире провели капитальный ремонт, значительно увеличивший её стоимость.

Раздел ипотечного жилья

Приобретение квартиры с помощью ипотеки может осложнить процедуру раздела жилья, так как до полной выплаты долга недвижимость находится в залоге. Поэтому при разводе любые действия с жильём в залоге согласовываются с кредитной организацией, в которой пара получила средства на покупку. Банк имеет право не менять условия кредитного договора, если это не в его интересах, к примеру, если супруг, взявший на себя будущие обязательства по ипотеке, не может выплачивать платежи.

Индивидуально следует разбирать ситуации, когда один из супругов оформил ипотеку до вступления в брак. Если во время брака супруги вдвоём оплачивали ипотеку, недвижимость всё равно не станет считаться совместной. Денежные средства супругов, за счёт которых погашались кредиты в период брака, могут быть признаны совместно нажитым имуществом супругов и разделены между ними в судебном порядке. Суд может взыскать с владельца квартиры половину ипотечных платежей в пользу второго супруга.

Как можно при разводе разделить квартиру, взятую в кредит?

Разделить недвижимость можно как до, так и после развода. Это можно сделать:

По условиям брачного договора

При наличии брачного договора, заключённого парой, раздел имущества осуществится согласно прописанным в нём условиям. Если оформление брачного договора происходит после оформления ипотеки, супруги должны оповестить банк. В противном случае банк вправе не следовать условиям брачного договора.

По соглашению сторон

Супруги могут договориться об условиях раздела имущества и обязательств по кредитному договору. Если у пары нет разногласий, они могут оформить соглашение без привлечения суда. Для этого следует:
— составить соглашение с указанием условий раздела недвижимости: какую долю получает каждый из супругов, на кого ложится обязанность по выплате задолженности по кредиту;
— получить согласие банка на оговоренные условия;
— заверить составленное соглашение у нотариуса;
— подать заявление на перерегистрацию права собственности в отделение МФЦ или в территориальное отделение Росреестра, если это необходимо;
— переоформить договор с банком и закладную (при наличии).

Через суд

Если решить вопрос самостоятельно не удается, следует обратиться в суд, предупредив банк, где оформлялся ипотечный кредит, о своих намерениях. Уполномоченный представитель банка может участвовать в судебном процессе в качестве третьей стороны. Для подачи иска потребуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от рыночной стоимости недвижимости, но не более 60 тысяч рублей.

Для подачи иска могут потребоваться документы:
— свидетельство о браке или справка об актовой записи о браке, если развод оформляется одновременно с разделом имущества
— свидетельство о расторжении брака, если развод уже был оформлен ранее
— документы на имущество, приобретённое в браке
— отчет об оценке совместного имущества
— выписка из банка об остатке задолженности по кредиту
— документы, подтверждающие использование материнского капитала или личных средств при приобретении имущества
— квитанция об оплате госпошлины

Варианты раздела кредита и недвижимости

Рассмотрим, какие варианты возможны.

Разделить оплату ипотеки и недвижимость поровну или в ином соотношении.

Совместную собственность и обязательства погасить задолженность по кредиту супруги делят между собой.

Добровольно передать имущество другому супругу и переоформить ипотеку.

В таком случае и собственность, и кредитные обязательства переходят одному из супругов.

Продажа квартиры.

Если супруги не готовы выплачивать банку кредит после расторжения брачного союза, они могут продать ипотечную недвижимость. Вырученные средства пойдут на погашение остатка задолженности по кредиту, а остальные деньги нужно разделить пополам.

Для продажи ипотечной квартиры необходимо письменное согласие банка, у которого квартира находится в залоге.

Денежная компенсация части платежей.

Если пара решила продолжать платить ипотеку вместе, не оформляя раздел кредитных обязательств и квартиры, то один из них (заемщик) гасит долг по кредиту, а второй компенсирует ему свою часть платежа. Если договоренность была нарушена, супруг, не получающий выплаты по компенсации, может обратиться в суд.

Раздел недвижимости на несколько самостоятельных объектов

Такой способ используется крайне редко, так как подразумевает разделение ипотечной квартиры путем проведения переустройства или перепланировки помещения. Если совладельцы получат согласие от органов местного самоуправления, они могут разделить жильё на несколько квартир. Подробнее о делении квартиры рассказано в статье.

Исковая давность раздела имущества

В 7 пункте статьи 38 СК РФ установлен срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества — 3 года. Срок исчисляется с момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении его прав. Например, супруга провела сделку по продаже общей недвижимости, не разделённой при расторжении брака. О факте продажи она не сообщила и не компенсировала долю партнёра. Супруг в течение 3-х лет имеет право подать в суд на бывшую жену с требованием о разделе денежных средств с продажи жилья.

Деление квартиры при привлечении средств маткапитала

Использование для приобретения жилья или погашения долга по кредиту средств материнского капитала обязывает родителей выделить ребёнку долю в собственности. Подробнее это описано в статье. Выделенная доля принадлежит ребёнку, а остальная часть недвижимости поделится между супругами.

Как разделить жильё, оформленное на другого человека

Как быть, если квартира оформлена на другого члена семьи, например, на родителя одного из супругов? Ответ прост — никак. Даже если первоначальный капитал — средства супругов или оплата ипотечного кредита производилась за счёт семейного бюджета, жильё не будет делиться при разводе, так как это не их собственность.

Раздел недвижимости при сожительстве

Если брак не зарегистрирован, то приобретённая партнёрами квартира — это не совместная собственность, она принадлежит тому партнёру, который юридически является собственником недвижимости. Вернуть часть совместных выплат в ходе судебного разбирательства можно, если есть доказательства осуществления платежей.

Если имущество было оформлено в общую долевую собственность, оно может быть разделено в соответствии с 252 статьей ГК РФ: по соглашению партнёров или в судебном порядке. Если выделить доли физически невозможно или это противоречит закону, допускается денежная или иная компенсация.

Самый простой способ разделить имущество — составить соглашение в досудебном порядке. Важно учесть интересы каждого из супругов и найти компромисс. Нельзя забывать, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, её раздел возможен только при согласовании с кредитной организацией.