Как делится ипотека при разводе?

Квартира куплена до брака

Жильё остаётся в собственности того супруга, кто купил недвижимость до брака. Он же и платит ипотеку. Если в браке второй супруг помогал погашать долг, то первый должен компенсировать потраченную сумму. Её можно подтвердить чеками и выпиской по операциям в мобильном приложении банка.

Квартира куплена в браке

Если супруги оформили ипотеку в браке, то один из них, скорее всего, является заёмщиком, а второй созаёмщиком. Само имущество считается совместно нажитым. Поэтому по закону его нужно делить пополам. Исключение — если есть брачный договор, в котором обозначены другие условия. Также большей долей может обладать супруг, с которым после развода будут жить дети.

Важно:

Сам по себе развод не является поводом пересмотреть кредитный договор — можно продолжать вносить платежи, как и раньше. Обращаться в банк нужно, если супруги хотят разделить кредит или само жильё.

Проще всего делить ипотеку, если она почти закрыта — можно погасить остаток долга, снять обременение с квартиры и распоряжаться недвижимостью на своё усмотрение. Когда этот вариант недоступен, выбирайте другой.

Продать ипотечную квартиру

Для продажи залогового жилья нужно получить разрешение кредитора, то есть банка. Чаще всего финансовая организация идёт навстречу плательщикам. Если этот вариант устраивает все стороны, можно выставлять ипотечную квартиру на продажу. С полученных денег бывшие супруги закроют ипотеку, а оставшуюся сумму разделят между собой.

Передать квартиру одному из супругов

Если продавать квартиру не хочется или не получается, можно оставить её одному из бывших супругов, например, оформить договор купли-продажи или дарственную. При этом второй имеет право больше не платить ипотеку и запросить компенсацию — половину уплаченной ранее суммы.

Разбить кредит на две части

Вариант для тех, кто не хочет продавать ипотечную квартиру и готов платить кредит до конца. В этом случае нужно обратиться в банк и объяснить ситуацию — возможно, финансовая организация разрешит разбить один кредит на два. Тогда за каждым плательщиком закрепят сумму, которую он должен погасить. Заёмщики уже не будут зависеть друг от друга и отвечать за чужие просрочки.

Но банки не всегда согласны на такую сделку — им удобнее, когда ипотека одна. Чем больше заёмщиков и кредитов, тем выше риск, что кто-то будет вносить платежи с опозданием. К тому же может оказаться, что доход одного из плательщиков не позволит ему закрывать долг.

Особенность этого варианта также в том, что квартиру нельзя будет продать до полного погашения ипотеки. Например, если один из бывших супругов внёс свою часть раньше срока и закрыл долг, а второй платит по графику, первому придётся подождать.

Важно:

Если один из супругов не сможет погасить свою часть долга, банк вправе выставить жильё на торги. И второй супруг будет иметь первоочередное право выкупа. Если же он не выкупит недвижимость, то доля может перейти к постороннему человеку.

Пока квартира в залоге у банка, в ней может жить один из плательщиков или оба, они могут её сдавать или распоряжаться как-то иначе — с разрешения банка. Но главное — не продавать залоговую недвижимость.

Физически разделить жильё

Этот вариант больше подходит для частных домов, где можно сделать второй вход. Для начала собственники решают, кому и какая доля отходит, потом разбивают кредит на два, затем получают разрешение на перепланировку в местной администрации или МФЦ. После этого можно разделить недвижимость на две части и каждую закрепить за отдельным собственником.

Кроме администрации или МФЦ, перепланировку нужно согласовать с банком — изменения могут повлиять на стоимость залогового жилья, поэтому финансовая организация может отказать.

Оставить всё как есть

Бывшие супруги могут продолжать погашать долг и ничего не делать с квартирой, пока она в залоге. Но в этом случае лучше составить договор и указать в нём, кто и какую сумму платит. Дело в том, что в будущем могут возникнуть разные ситуации: кто-то не захочет платить, кто-то решит досрочно погашать долг. Если за кредит будет отвечать один заёмщик, то в течение трёх лет после развода второй всё равно будет иметь право потребовать половину имущества, даже если не платил за жильё.

Чтобы не возникло неприятных ситуаций, нужно прописать все риски в договоре и заверить его у нотариуса.

Важно:

Независимо от выбранного варианта, рекомендуется составить брачный договор или соглашение о разделе имущества и заверить его у нотариуса. Смогут ли стороны договориться самостоятельно или им придётся делать это через суд, неважно. Главное, чтобы в документе были прописаны юридические нюансы: кому принадлежит жильё и кто платит ипотеку.

Частые вопросы

Как делить ипотеку, если один из супругов заплатил больше, чем другой?

Обычно имущество делится пополам, даже если один из супругов не принимал финансового участия в покупке. Исключение — если для оплаты недвижимости муж или жена использовали деньги, которые получили в наследство, в подарок или накопили до свадьбы. Эта сумма не делится.

Также суд может дать меньшую долю супругу, который не платил ипотеку, так как не работал по неуважительной причине. Если же, например, женщина не работала и не погашала кредит в браке, так как находилась в декретном отпуске, банк не будет пересматривать условия. Эта причина считается уважительной.

Как делить жильё, если при покупке использовался материнский капитал?

Нельзя продать ипотечное жильё, которое куплено с использованием материнского капитала — для начала нужно полностью погасить долг. После этого нужно выделить детям доли в собственности. И только потом недвижимость можно выставлять на продажу. Можно определить размер доли самостоятельно, придерживаясь правила: часть ипотечного жилья, купленная с материнского капитала, должна делиться на родителей и детей поровну.

Например, если с маткапитала оплачено 30% от стоимости квартиры, то 10% получает ребёнок, 10% мать и 10% отец. А остальные 70% делятся поровну между бывшими супругами.