Как правильно составить претензию застройщику

Основания подачи претензии застройщику

Согласно федеральному законодательству существуют две стадии решения спора: претензионная и судебная. Официальная досудебная претензия нужна как для мирного урегулирования спора, так и для основания подачи иска, если застройщик отказывается от решения вопроса. Суд вернет исковое заявление, если вопрос не был рассмотрен двумя сторонами в досудебном порядке.

Единого списка возможных претензий не существует. Заявление может быть составлено, когда строительная компания не выполняет обязательства и гарантии, указанные в договоре, или противоречит закону.

Самые распространенные причины составления претензии:

нарушение сроков строительства;

нарушение при подписании акта приема-передачи квартиры;

заметно изменился метраж квартиры, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения;

застройщик передает квартиру ненадлежащего качества;

во время проживания были выявлены проблемы с качеством работ застройщика, иначе их называют гарантийными;

девелопер навязывает управляющую компанию и др.

Содержание претензии

Претензия составляется в произвольной форме. Главное — изложить суть проблемы чётко и понятно. В первую очередь зафиксируйте доказательства того, что требования аргументированы. Например, если застройщик нарушил дату сдачи дома в эксплуатацию, следует приложить копию договора, где зафиксирована плановая дата.

Вы получите результат от претензии, если она

содержит требования,

мотивирована,

предъявляется в срок,

правильно вручена.

Нужно также изучить вопрос с юридической точки зрения и выписать перечень законодательных актов, на основании которых предъявляются требования. Это необязательно, но так вы сделаете документ более точным и формализованным.

Этот примерный план можно использовать как образец составления претензии:

наименование и юридический адрес застройщика;

данные участника долевого строительства: Ф.И.О., место жительства или почтовый адрес для получения обратной связи;

данные договора: номер, дата регистрации;

основания для предъявления претензии с приведением расчетов, если это необходимо; обстоятельств, послуживших основанием для предъявления претензии с указанием реквизитов договора долевого участия;

список законодательных актов, на основании которых предъявляются требования (не обязательно);

ваши требования, например, устранение дефектов строительства или выплата неустойки;

срок исполнения требований,

банковские реквизиты участника долевого строительства (если требованием претензии является выплата);

перечисление прилагаемых к претензии документов;

подпись участника долевого строительства.

дата подачи документа.

Требования, предъявляемые к застройщику

Требования — это важный пункт заявления. Без них польза от предъявления претензии будет нулевой. Требования могут быть нематериальными. Собственник может запросить бесплатное устранение недостатков. Если требование собственника — взыскание компенсации, ее сумму автор документа должен посчитать самостоятельно в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Сумма неустойки для взыскания физическим лицом рассчитывается по формуле: Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).

Согласно 214-ФЗ для расчета нужно взять ставку, которая действовала в день исполнения обязательства, то есть на момент передачи квартиры собственнику. Однако можно направить претензию раньше. В этом случае дольщик может взять любую выгодную для него ключевую ставку за период с плановой даты передачи квартиры до даты составления документа. Еще один возможный вариант — расчет суммы неустойки по периодам. Так вы будете учитывать все ключевые ставки за период просрочки. Посмотреть актуальную для разных дат ключевую ставку можно на сайте Центрального Банка России.

В выплату компенсации могут включаться и расходы дольщика, которые он понес по вине девелопера:

расходы на съемное жилье из-за просрочки сдачи квартиры;

затраты на ремонт для исправления дефектов строительства;

затрат на юридические услуги;

компенсация морального вреда и др.

Подробнее о том, что делать, если строительная организация задерживает сроки сдачи квартиры, рассказано в статье.

Когда направлять претензию

Законом не установлены сроки для предъявления претензии, но не затягивайте — пишите о проблеме сразу, как о ней стало известно.

Собственник может выявить проблему, уже проживая в новой квартире. В таком случае можно направить заявление до истечения гарантийных сроков: гарантия на дом — 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование здания — 3 года.

Способы передачи претензии застройщику

Претензия составляется в двух экземплярах: один остается у собственника, второй направляется девелоперу. Передать документ строительной организации можно следующими способами:

отправить почтой заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения (рекомендуется),

привезти лично в офис застройщика,

направить курьерской службой доставки.

Отправка почтой

Претензию следует отправить заказным письмом, уведомление по электронной почте не подойдет. Отправитель вкладывает в конверт документ, приложения к нему и опись содержимого. Сотрудник почты подтверждает опись подписью и печатью.

Направить претензию можно:

на юридический адрес застройщика. Чаще всего именно он используется для отправки официальной документации. Если юридическое лицо не получило письмо, отправленное на юридический адрес, оно не может ссылаться на причину того, что фактически офис находится по другому адресу.

на договорной адрес. Застройщик может указать в договоре адрес, на который следует отправлять документацию. В другом случае будет считаться, что претензия направлялась по неверному адресу. Оспорить такое требование можно только в суде, поэтому собственнику нужно внимательно изучить договор перед отправкой.

на фактический адрес. Это адрес, по которому реально располагается офис девелопера, часто он не совпадает с юридическим. Дольщик может предъявить свой запрос по такому адресу. Если письмо вернется, его нельзя будет использовать как доказательство уведомления при составлении иска. Можно направить письменную претензию застройщику на юридический адрес и продублировать его на фактический.

Представитель девелопера обязан получить заказное письмо лично. Отправитель может отслеживать статус отправки на сайте почты. Если по истечении 30 дней за письмом не пришли, его отправят обратно со штампом о возвращении. По закону даже не полученное физически письмо считается врученным адресату, его можно использовать в суде.

Передать претензию лично

Этот способ может показаться более надежным, но есть нюансы. Законно получить документы может директор компании или представитель с доверенностью на получение. Скорее всего вас встретит офис-менеджер без подобной доверенности и примет документы самостоятельно. Застройщик должен поставить на ваш экземпляр претензии свою подпись с расшифровкой и дату принятия претензии. Дополнительно добросовестный застройщик может поставить печать на вашем экземпляре претензии и указать входящий номер корреспонденции.

Этого может быть недостаточно, если вы столкнетесь с недобросовестным девелопером. Поэтому правильнее все же предъявить застройщику жалобу почтой.

Сроки рассмотрения и удовлетворения претензии

Изучите договор: указан ли там срок реакции застройщика на письма? Если такого пункта в договоре нет, ничего страшного. Укажите в тексте претензии срок, в который застройщик должен предоставить ответ.

Как быть, если застройщик не ответил на претензию или отказывается выполнять ее требования

Если девелопер не ответил на требования или ответил отказом на их удовлетворение, дольщик имеет право подать в суд. Следует прикрепить доказательство досудебного рассмотрения вопроса. Будет надежнее, если вас в суде будет представлять юрист, чтобы застройщик не смог воспользоваться лазейками для ухода от проблемы.

В случае положительного решения суда застройщик будет обязан выплатить штраф. Например, в случае отказа выплатить неустойку добровольно, суд установит штраф до 50% от ее суммы.

Отстаивать свои права — естественно. Правильное составление и направление претензии позволит вам решить возникшие проблемы. Добросовестные застройщики всегда готовы урегулировать вопрос без суда.