Как сдавать квартиру в аренду?

Подготовка квартиры к аренде

Ремонт и косметические работы

Жильё будет выглядеть более привлекательно для потенциальных арендаторов, если перед сдачей вы приведёте его в порядок. Устраните любые дефекты, обновите отделку, при необходимости замените сантехнику и бытовые приборы. Чем чище и опрятнее квартира, тем дороже вы сможете её сдать.

Составление описания квартиры и фотосъёмка

Создайте подробное описание квартиры, акцентируя внимание на её преимуществах. В описании укажите:

●       точный адрес

●       количество комнат

●       площадь

●       этаж

●       наличие мебели и бытовой техники

●       наличие парковки и детской площадки

Сделайте качественные фотографии каждой комнаты и общих зон (подъезд, двор, коридор на этаже). Это поможет арендаторам составить полное впечатление о жилье.

Как определить цену аренды?

Внимательно изучите рынок аренды в вашем районе и установите разумную цену, учитывая все значимые факторы:

1. Состояние квартиры. На стоимость влияет свежий ремонт, наличие мебели, количество и функциональность бытовой техники.
2. Состояние дома. Учитывайте состояние дома — насколько он новый, есть ли консьерж и грузовые лифты. Квартиры на первом и последнем этаже обычно сдаются дешевле.
3. Инфраструктура. Важную роль играет близость метро, парков, школы и детского сада, поликлиники, торговых центров и крупных супермаркетов.

Поиск арендаторов

Поиск арендаторов: нужен ли риелтор?

Существует несколько способов поиска арендаторов: объявления на специализированных сайтах, в социальных сетях или с помощью риелторов. Услуги риелтора могут быть полезны, если вы не хотите тратить время на самостоятельный поиск жильцов. Но вам придётся заплатить комиссию за его работу. Если вы решили искать арендаторов самостоятельно, будьте готовы к проведению встреч с ними и проверке документов.

Проверка потенциальных арендаторов

Перед тем, как заключить договор аренды, важно провести тщательную проверку потенциальных жильцов. Посмотрите документы, спросите про работу и уточните любую другую информацию, которая поможет вам убедиться в их платёжеспособности и ответственности. Оцените свои ощущения, чтобы принять решение о надёжности потенциальных жильцов.

Заключение договора аренды

Оформление документов

При заключении договора арендодатель должен предоставить паспорт и подтверждение собственности на квартиру (выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности). От арендатора нужны документы, удостоверяющие личность. Сдавать квартиру может только собственник жилья, другой человек — исключительно на основании доверенности. В договоре рекомендуется отразить:

• права и обязанности сторон
• сроки найма
• размер арендной платы и порядок её внесения
• условия досрочного расторжения договора
• ответственность за порчу имущества
• порядок проведения ремонтных работ
• возможность проживания с детьми или животными
• возможность курения в квартире

Второй важный документ — акт приёма-передачи квартиры. Он должен содержать подробное описание состояния жилой недвижимости и имеющегося в ней имущества на момент передачи её арендатору. Этот документ поможет избежать споров, когда жильцы будут съезжать.

Залог за квартиру и его роль

Залог, оплачиваемый арендатором при заключении договора, — гарантия возмещения ущерба, который может быть нанесён квартире или имуществу. Размер залога обычно составляет одну или две арендные платы.

Передача квартиры арендатору

При передаче квартиры жильцу важно тщательно проверить её состояние, сверить показания счётчиков и передать все ключи и инструкции по использованию бытовой техники.

Как платить налоги?

При сдаче недвижимости в аренду вы обязаны оплачивать налог на доходы. Вариантов несколько:

●       НДФЛ для физических лиц. Ставка — 13% для резидентов РФ и 30% — для нерезидентов. Доходы от сдачи квартиры в аренду нужно декларировать в налоговой инспекции через налоговую декларацию 3-НДФЛ. К декларации необходимо приложить копии договора аренды и документов, подтверждающих получение арендной платы.

●       «Упрощёнка» для ИП. Вы можете выбрать один из двух режимов: 6% от суммы всех доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (затраты на содержание квартиры). Этот вариант требует регулярного ведения учёта доходов и расходов и ежеквартальной отчётности.

●       Патент для ИП. Это возможность платить фиксированный налог за определённый период (от 1 до 12 месяцев). Стоимость патента зависит от вида деятельности, региона и потенциально возможного дохода. При этом отчётность вести не нужно.

●       Налог для самозанятых. Ставка — 4% с доходов от физических лиц или 6% с доходов от компаний. Отчётность минимальная и формируется автоматически в приложении при получении оплаты.

Частые вопросы

Жильцы просят оформить временную регистрацию. Есть ли риски?

По желанию арендатора можно оформить ему временную регистрацию по месту пребывания. Для этого обратитесь в ближайшее отделение МФЦ или отделение миграционной службы с заявлением и копией договора аренды. Временная регистрация не даёт арендатору никаких прав на квартиру и не несёт рисков для арендодателя.

Могу ли я приезжать в квартиру после сдачи?

В договоре аренды важно предусмотреть возможность периодических осмотров квартиры арендодателем для контроля её состояния. Это нужно для своевременного выявления повреждений или необходимости проведения ремонтных работ. Обязанность арендодателя — предупреждать о таких визитах, чтобы не нарушать планы и частную жизнь жильцов.

Как получать арендную плату?

Вы можете получать деньги наличными и забирать их в квартире, совмещая с осмотром. Другой вариант — перевод на карту, если всем так удобно.