Ошибки капитального ремонта МКД

Деньги на капремонт могут храниться:

• на счёте регионального оператора; но собственники не всегда довольны тем, как оператор распоряжается средствами и выбирает подрядчиков
• на спецсчёте; в этом случае собственники могут распоряжаться деньгами самостоятельно

5 основных ошибок капитального ремонта

Ошибка 1. Не учитывать региональную программу капремонта

Фонд капитального ремонта формирует региональную программу капремонта, то есть график работ для каждого дома. В нём указано, что и когда нужно сделать. Несогласие с графиком нужно обосновать: если в плане стоит ремонт системы отопления, а в доме прохудилась крыша, необходимо провести экспертизу. Её результаты должны подтвердить наличие проблем с кровлей и то, что с ремонтом труб можно подождать. Это заключение направляют в фонд капремонта.

Собственники, которые хранят деньги на спецсчёте, тоже должны придерживаться графика. Но они могут выполнить дополнительные работы, например, не только заменить лифт, но и отремонтировать подвал, если на это хватает средств.

Подробнее о графике и других нюансах читайте в нашей статье.

Ошибка 2. Путать текущий и капитальный ремонт

В законе нет чёткой формулировки границы между текущим и капитальным ремонтом. Поэтому может возникнуть путаница, которая повлечёт за собой проблемы с оплатой. Например, если Госжилнадзор сочтёт, что произошло нецелевое расходование денежных средств, средства придётся вернуть на счет капремонта. Такая ошибка больше характерна для специальных счетов.

Внимательно изучите список работ. Если нужно устранить мелкие неисправности, то это текущий ремонт. А если заменить или восстановить не менее 30% от объёма конструктивного элемента дома, то капитальный. Подробнее об этом — в нашем материале.

Важно:

В протоколе общего собрания собственников и в отчётах о проделанном ремонте все работы нужно называть именно так, как они обозначены в ЖК РФ. Кроме названий, укажите в документах объём работ, чтобы не было сомнений, что это капремонт.

Ошибка 3. Не учитывать финансовые ограничения

Они во многом зависят от того, где жители дома хранят деньги на капремонт: на счёте регионального оператора или на спецсчёте капремонта. В первом случае бюджет ограничен предельной стоимостью этого вида работ, которая установлена на региональном уровне. Во втором можно потратить больше рекомендуемого минимума, например, обратиться к более дорогому подрядчику или купить более качественные материалы. Главное, чтобы на это хватило средств.

Важно:

Деньги со счёта капремонта должны идти только на ремонтные работы. Деньги, полученные сверх взносов (например, проценты) тоже используются строго по назначению. 

Когда собственники оценивают стоимость ремонта, они всегда должны оставлять какой-то резерв, ведь стоимость работ и материалов может увеличиться.

Также собственники должны понимать:

• из чего складывается стоимость ремонта
• не завышена ли цена
• не будет ли ремонт при использовании средств со спецсчёта дороже, но таким же по качеству, как ремонт со счётом регионального оператора

Ошибка 4. Выбрать единственным представителем всех собственников управляющую организацию

Работу подрядчиков нужно контролировать. Желательно, чтобы это делала комиссия в составе председателя совета многоквартирного дома или нескольких собственников (обладающих соответствующими знаниями), представителя подрядчика, муниципальной администрации, управляющей организации и фонда капремонта.

Собственники обязательно должны участвовать в приёмке. Именно они, а не УК или ФКР, больше всех заинтересованы в качестве выполненных работ. К тому же у управляющей компании и жильцов могут быть разные интересы и ожидания. Выбор лица, которое от имени всех собственников подписывает акт выполненных работ, — обязательное условие для принятия решения о проведении капитального ремонта на общем собрании собственников.

Важно:

Не принимайте работы, если есть сомнения в их качестве. Не платите подрядчику, пока он не завершит ремонт, а вы не подпишете акт. Подписанный акт означает, что вы согласны с тем качеством, которое получили. 

Ошибка 5. Планировать проведение работ в отрыве от реальной потребности дома

Бывает, что дом накопил какое-то количество средств на счёте капремонта и решил провести те работы, на которые хватает денег или которые предлагает какой-то подрядчик. В итоге, когда действительно наступает необходимость проведения дорогостоящих работ, счёт оказывается пустым. Поэтому собственникам нужно тщательно следить за планами управляющей организации или фонда капремонта, составлять актуальные экономические расчёты, а также не соглашаться на предложения по ремонту без серьёзного обоснования.

Частые вопросы

Что делать, если капитальный ремонт провели некачественно?

Если ответственным за капремонт является региональный оператор, то он отвечает за работу подрядчиков и сам компенсирует расходы: оплачивает новый ремонт, возмещает ущерб и моральный вред.

Например, если после ремонта крыши пошёл дождь и квартиру собственника затопило, то нужно отремонтировать не только крышу, но и квартиру жильца.

Порядок действий собственника:

1. Вызвать специалистов из управляющей организации и составить акт осмотра.

2. Вызвать специалиста для оценки ущерба. Его работу оплачивает собственник.

3. Составить претензию. Региональный оператор может согласиться оплатить расходы на этом этапе, до суда.

4. Обратиться в районный суд. Это нужно сделать, если региональный оператор не готов возместить расходы. К обращению прилагают акт, оценку и доказательства некачественного ремонта, например, фотографии квартиры после дождя.

Региональный оператор обязан оплатить расходы, даже если они превышают сумму, внесённую собственниками на капитальный ремонт.

Если деньги на капремонт хранятся на спецсчёте, то претензию за некачественный ремонт собственники выставляют напрямую подрядчику. К ней прилагают акт и оценку ущерба. Если претензию игнорируют, обращайтесь в районный суд.

Можно ли не пустить в квартиру рабочих для проведения капремонта?

Часть общедомового имущество (например, радиаторы отопления) находится внутри квартир. Об их ремонте жильцов нужно оповещать заранее. Собственники обязаны пустить рабочих в дом — это указано в ЖК РФ.

При аварии на общем имуществе, которое не было отремонтировано из-за недопуска, собственник «проблемной» квартиры будет обязан возместить ущерб.