Актуальные новости о работе банка. Подписывайтесь на Telegram-канал Банка ДОМ.РФ!
Подробнее
Полезная информация
Ипотека
Обновлено: 14 сентября 2022
  1. Блог
Логотип

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК, как выбрать и какие форматы бывают

Первые этажи жилых комплексов, как правило, предназначены для ритейла: там располагаются магазины, салоны красоты, клиники. Покупка коммерческой недвижимости — популярный способ инвестиции, об этом мы подробнее рассказывали в статье. Один из вариантов таких инвестиций — покупка нежилых помещений на первых этажах жилых комплексов. Выгодно ли такое вложение?

Поддержка инициативы законодательством

18 июня 2002 года вышло постановление правительства Москвы № 457-ПП «О размещении на первых этажах строящихся жилых домов объектов социального и общественного назначения». Цель постановления — повысить комфортность проживания в жилом фонде ЖК и развить объекты социально-общественной сферы. В связи с этим застройщики изменили типовые проекты жилых домов, отдав больше площадей под нежилой фонд. Жители все чаще видят мини-маркеты, офисы интернет-провайдеров, пункты выдачи интернет-магазинов и другие коммерческие организации в своих домах. Безусловно, это пользуется спросом у населения, так как это быстро и удобно: не нужно бежать в ближайший магазин за внезапно закончившейся солью.

Выгодно ли приобретение коммерческих помещений?

Пандемия внесла коррективы в нашу жизнь, в том числе и в инвестиционные стратегии. Например, сдача в аренду офисов в этот период стала для их владельцев невыгодной: многие арендаторы съезжали с рабочих мест, другие просили о снижении стоимости офисной аренды. Спрос на аренду жилых помещений также снизился за последние два года.

Владельцам стрит-ритейла повезло больше: жители предпочитали мини-маркеты и кофейни посещению торговых центров. Именно это и стало привлекать инвесторов и бизнесменов, спрос на приобретение коммерческой недвижимости под аптеки, небольшие магазины и супермаркеты значительно вырос.

Инвесторы выбирают подходящий для них вариант инвестиции в зависимости от своих возможностей и целей. Основные стратегии вложений можно группировать как приобретение для:

последующей сдачи помещения в аренду;
открытия или расширения собственного бизнеса;
сдачи в аренду с целью последующей продажи недвижимости, как готовый бизнес.

Первые два варианта инвестиций подразумевают долгосрочный доход от владения недвижимостью, последний — быстрое получение прибыли.

Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды?

Для заключения выгодной сделки нужно проанализировать местоположение покупаемого объекта. Расположение и формат помещения будут напрямую влиять как на стоимость за квадратный метр помещения, так и на будущую ликвидность вложений. Стоимость может зависеть от:

класса объекта жилой недвижимости;
расположения внутри жилого комплекса (первая или вторая линия, просматривается ли помещение с въездных зон);
стадии строительства;
площади объекта.

Расположение влияет и на ставки аренды. Их размер, как правило, зависит от двух основных факторов:

размер жилого комплекса, число его жителей и плотность заселения;
наличие притока потенциальных клиентов извне.

Например, если помещение находится во дворе ЖК, его ставка аренды будет ниже, потому что оно рассчитано на посещение только жителями дома.

Стоит принять во внимание и инфраструктуру. Другие ЖК рядом, наличие станции метро или планы ее провести — все это потенциально может увеличить доходность инвестиций в будущем.

Какие площади востребованы?

Владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в быстром поиске арендаторов. В жилых комплексах чаще всего размещаются аптеки, ателье, продуктовые и алкогольные магазины, кофейни, пекарни, салоны красоты, небольшие учебные заведения (развивающие центры для детей, школы иностранных языков), студии ремонта обуви и пошива одежды. Приобретая недвижимость, инвестор должен учитывать бизнес, которому предполагает сдавать помещение.

Что влияет на выбор недвижимости?


1Расположение жилого комплекса, число жителей.
Жители не только самого ЖК, но и района — это потенциальные клиенты. Если рядом есть транспортный узел, станция метро, то они тоже играют роль в оценивании потока клиентов.
2Расположение недвижимости внутри жилого комплекса.
Предпочтения арендаторов будут отличаться в зависимости от специфики предоставляемых услуг. Для сетевых бизнесов — аптек, продуктовых магазинов, салонов красоты — особенно важна локация. Больше всего посетителей приносят торговые помещения, расположенные у входной группы или у основных дорог — так помещение видят все жители. Другой пример: служба доставки, вероятно, выберет офисное помещение внутри ЖК. Внешний трафик для таких компаний менее важен, чем узнаваемости среди жителей.
3Планировка.
Многие застройщики проектируют первые этажи так, чтобы предложить площади широкому кругу арендаторов. Нежилые помещения можно разделить на 2 основных типа:
зальные,
комнатные.

Комнатные планировки считаются неликвидными, их сложнее сдать в аренду, так как потенциальный круг арендаторов значительно уже. Однако такое помещение будет востребовано для образовательных учреждений.

Большое количество несущих стен и дополнительных перегородок также негативно сказываются на ликвидности, так как перепланировка и переустройство потребуют дополнительных вложений.

4Размер помещения.
Слишком маленькое или слишком большое помещение не подойдут большей части потенциальных арендаторов. Оптимальный размер — от 60 до 90 квадратных метров.
5Рекламные возможности.
Если панорамные окна или вход расположены у проезжей части или выходят на пешеходные зоны, это дополнительно привлекает трафик.

Когда и как следует искать арендаторов?

Предпочтительный сценарий — совершение сделки купли-продажи коммерческой недвижимости с расчетом на сотрудничество с конкретной компанией. В этом случае покупка согласовывается с владельцем бизнеса. Такая схема взаимовыгодна, особенно при удачном расположении будущего ЖК.

Если заранее найти арендатора не удалось, рекомендуется приступать к поиску на стадии ввода дома в эксплуатацию. Бизнес, как правило, охотно соглашается на подписание предварительного договора аренды, обеспечивая себя нужным помещением.

Существует четыре основных способа найти арендатора:


1Разместите объявления в интернете и на специализированных площадках. Для этого достаточно указать параметры помещениях, приложить его планировку и фотографии.
2Активно предлагайте компаниям сотрудничество. Это более трудозатратный метод поиска: нужно подобрать потенциальных арендаторов, связаться с ними и направить коммерческое предложение.
3Разместите сообщения об аренде: подайте объявления на профильных площадках или повесьте баннер на окна помещения.
4Обратитесь в агентство недвижимости.

Спрос на коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК показал свою стабильность. Это выгодно не только бизнесу, но и жителям: получить нужный продукт или услугу можно быстро и близко к дому. Однако инвесторам стоит подробно изучить район и его инфраструктуру перед совершением любых сделок: это позволит оценить потенциал выбранного ЖК и доходность вложений.

Для частных клиентов
Звонок бесплатный
Для премиальных клиентов
Звонок бесплатный
Для бизнеса
Звонок бесплатный
Бизнес-залы в аэропортах и ЖД вокзалах
Повышенный кэшбэк до 10%
Страхование на время путешествия
Разница с курсом Мосбиржи — 5 коп.
Бесплатное снятие наличных по всему миру