Текущий или капитальный ремонт дома: в чём разница?

Что такое общее имущество многоквартирных домов?

Кажется логичным, что общедомовым имуществом (ОДИ) считается всё, чем в равной степени пользуются все жители дома. То есть то, что находится в квартире — личное, а за её дверью — общее. Но это не совсем так. К ОДИ относятся:

• крыша: сама кровля и все конструкции, которые защищают дом от осадков
• несущие элементы: фундамент, стены, столбы, панели, балки перекрытий и др., а также ограждающие элементы, которые обеспечивают теплоизоляцию и сохранность дома, например, фасад с утеплителем
• лифт
• места общего пользования: лестничная клетка, колясочная, коридор, технический этаж и др.
• газоны, тротуары у подъездов и другие элементы озеленения, если земельный участок под домом отмежёван
• инженерные коммуникации: вентиляция, канализация, водопровод, система отопления, газоснабжения, пожарная система и др.

Важно:

Общедомовое имущество есть и внутри квартир — это стояки горячей и холодной воды, идущие до первого запорного крана, а также трубы и радиаторы отопления. Даже когда батарея обогревает только одну комнату, но запитана напрямую от стояка отопления, она всё равно считается общей.

У ОДИ есть две важные особенности: оно обслуживает более одного помещения в доме, а за его эксплуатацию отвечает управляющая организация по договору управления. Именно она определяет, в какие сроки проводить текущий и капитальный ремонт и что именно ремонтировать — это её прямая обязанность. В своих рекомендациях она может опираться на результаты проведённых осмотров и пожелания самих жильцов.

Из-за того, что часть общего имущества находится внутри квартиры, могут возникнуть сложности с ремонтом. Например, собственник не захочет пускать ремонтную бригаду в квартиру, не предоставит доступ к общему имуществу. Также не всегда получается найти собственника — он может жить в другом месте, оставив жильё пустым или сдав его в аренду. Но нельзя препятствовать ремонту — это может сорвать график ремонта. При аварии на общем имуществе, которое не было отремонтировано из-за недопуска, ответственность за компенсацию причинённого ущерба ляжет на собственника квартиры. Возникшие проблемы должна решать управляющая компания или сотрудники фонда капитального ремонта.

Текущий ремонт

Текущий ремонт помогает сохранить здание в исправном состоянии, чтобы оно продолжало выполнять свои функции. Он нужен, чтобы предупредить износ конструкций и оборудования и устранить мелкие повреждения и неисправности.

Например, в ремонтные работы входит:

• укрепление общедомовых конструкций, восстановление инженерных коммуникаций — например, можно укрепить фундамент или заменить насос
• окрашивание конструкций, помещений, перекладин и др.
• мелкий ремонт: герметизация стыков, установка новых ручек на окна, замена перегоревших лампочек
• и так далее

Периодичность и сроки работ

Текущие работы проходят раз в 3–5 лет и обычно длятся до трёх месяцев. Точная регулярность и продолжительность зависят от возраста и состояния дома — за этим следит управляющая компания, она же определяет, что и когда чинить. Её сотрудники или нанятые специалисты осматривают здание и составляют акт, в котором дают рекомендации.

Согласование с собственниками

Необходимость согласовывать с собственниками дома перечень работ и сумму затрат по текущему ремонту законодательно не закреплена. Но хорошие управляющие компании и ТСЖ обычно выносят решение по предстоящим работам на обсуждение с собственниками дома.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт отличает масштабность производимых работ: обычно ремонтируется или меняется полностью не менее 30% от объёма конструктивного элемента дома. Поскольку это затратный вид ремонта, средства на него собираются и копятся отдельно: на спецсчёте капремонта или в региональном фонде капремонта (ФКР). Если собираемых средств не хватает, собственники могут установить дополнительный единовременный или ежемесячный взнос. Но для этого нужно провести общее собрание и определить необходимость этого взноса и его размер не менее чем 2/3 голосов всех собственников.

Жилищный кодекс чётко определяет перечень общедомового имущества, которое можно ремонтировать за счёт средств капремонта:

• внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения
• лифтовые шахты, машинные и блочные помещения
• крыша
• подвал
• фасад
• фундамент

Регионы могут расширить этот список самостоятельно. Например, в Москве в перечень имущества входит подъезд, мусоропровод, система дымоудаления.

Периодичность и сроки работ

График ремонтных работ разный для всех домов: он зависит от даты постройки здания, используемых при строительстве материалов, особенностей эксплуатации и других параметров. Поэтому региональный фонд капремонта составляет программу по каждому дому. Есть два плана работ:

• краткосрочный — до 3 лет
• долгосрочный — до 25 лет

За формирование плана работ отвечает муниципалитет, а контролирует ремонт региональный фонд капремонта. Сроки, указанные в программах, могут быть изменены, если специализированная организация провела техническое обследование и дала свои рекомендации. Например, ремонт может быть сдвинут на более ранний срок, если износ какого-то элемента выше прогнозного, или отодвинут на более поздний срок, если ремонт пока не требуется.

Длительность ремонта зависит от того, что именно нужно делать — какие-то задачи могут растянуться на год и даже могут быть разбиты по этапам не несколько лет. Сроки указаны в программе капремонта региона.

Согласование с собственниками

У региональной программы приоритет. Но иногда в ней заложены одни работы, а собственники настаивают на других. В таких случаях обратитесь к управляющей компании: её сотрудники сами или с помощью других специалистов оценят необходимость разных видов капремонта и оставят либо поменяют задачи местами. Просто так отодвинуть или отказаться от работ, заложенных в программе, нельзя.

С сентября 2024 года основанием для изменения срока проведения капремонта будут являться результаты технического обследования, которое проведено специализированной организацией.

Кто платит за ремонт?

Любой ремонт проходит за счёт собственников квартир, для этого они каждый месяц оплачивают ЖКУ.

Средства, которые жильцы вносят на капитальный ремонт, хранятся в фонде капитального ремонта или на спецсчёте. Что и когда исправлять и менять, зависит от накопленной суммы, поэтому не получится сделать всё сразу, нужно определить приоритетные направления. Быстрее накопить помогает использование общедомового имущества: можно размещать на фасаде или крыше рекламу или сдавать в аренду придомовой участок или подвал

Частые вопросы

Что такое аварийный ремонт?

Если в доме произошла авария, например, прорвало трубу в подвале, то нужен аварийный ремонт. Его нельзя спрогнозировать, отложить или перенести. Ремонтные работы проводит УК, для этого она сама привлекает аварийную службу или других специалистов.

В чём разница между капитальным ремонтом многоквартирного дома и реконструкцией?

При капремонте сохраняются проектные параметры жилого дома, а при реконструкции меняются. Например, если строители перестелили крышу чердака или заменили старый лифт на новый — это капитальный ремонт, а если чердака или лифта не было, но его поставили — это реконструкция.

Нужно ли делать текущие работы, если скоро предстоят капитальные?

Эти два вида работ не исключают друг друга, поэтому проводить нужно оба.