В чём разница между ИЖС и ЛПХ?

У жизни в частном доме масса преимуществ — близость к природе, свобода от городского шума, возможность дать каждому члену семьи больше места, чем позволила бы обычная городская квартира. Некоторые идут дальше и начинают планировать собственное хозяйство — огород или даже ферму. Но на деле всё оказывается не так просто: осуществить все эти планы можно далеко не на всех видах земельных участков. Разбираемся, в чём разница.

Что такое ИЖС и ЛПХ?

ИЖС и ЛПХ — это названия видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. И даже если на первый взгляд два участка разных ВРИ выглядят одинаково, именно от него будет зависеть их внешний вид после завершения строительства. ВРИ определяет, что может быть построено на территории и какая деятельность может осуществляться собственниками.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Этот вид разрешённого использования участков всегда находится в черте населённого пункта, и ориентирован именно на строительство жилого дома. Зарегистрироваться по месту жительства на таком участке можно и постоянно проживать на нём вам никто не запретит.

Плюсы и минусы ИЖС

Плюсы

• Можно построить дом по своему проекту, главное, чтоб он не был выше 3-х этажей и высотой не более 20 метров.
• Банки предлагают специальные ипотечные программы ИЖС с эскроу счётом.
• Можно вести небольшое хозяйство для личного пользования, выращивать плодовые и декоративные культуры и даже осуществлять их продажу.
• Нет обязательства вести на участке какую-то хозяйственную деятельность — если вы просто поддерживаете его в порядке и живете в своё удовольствие, этого уже достаточно.
• Можно возводить подсобные строения.

Минусы

• Дом можно возводить только в соответствии с нормами строительства — он не должен превышать 20 метров в высоту и насчитывать более 3-х этажей (мансарды и чердаки тоже считаются).
• Нельзя возводить дуплекс или таунхаус.
• Более высокая стоимость по сравнению с участками с другими ВРИ.

При покупке участка ИЖС обязательно ознакомьтесь с генеральным планом развития территории. Если предполагается создание транспортного узла или развитие инфраструктуры, ваша покупка станет ликвидным вложением. Правда, если рядом планируют возводить многоэтажные комплексы, стоимость в дальнейшем может измениться.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Хотите купить землю, чтобы ездить в отпуск из города и чувствовать себя ближе к природе, подвязывая огурцы или управляя собственной небольшой пасекой — тогда вам подходит ЛПХ. Эта категория участков предназначена как раз для осуществления такой деятельности.

Плюсы и минусы ЛПХ

Плюсы

• Как правило, ЛПХ не предполагает постоянного проживания, а иногда на таких участках даже запрещены капитальные постройки. Но это не однозначный запрет — если участок находится на территории населённого пункта, а не в чистом поле, то построить дом и даже переехать туда будет можно.
• Можно вести хозяйство для личных целей — разводить животных, пчёл, выращивать фрукты и овощи, а излишки продавать. Кстати, это не будет считаться предпринимательской деятельностью и подоходным налогом не облагается.
• Владельцам ЛПХ предоставляются льготы и субсидии, направленные на развитие фермерства. Дополнительно собственники могут претендовать на льготы, доступные самозанятым.

Минусы

• Есть ограничение на приобретение территории — её площадь не может составлять больше 0,5 гектара.
• Если участок является полевым, то есть расположен за пределами населённого пункта, то строить на нём дом и постоянно проживать там запрещено.
• При ведении хозяйства нельзя привлекать наёмных работников, иначе деятельность будет квалифицироваться как предпринимательская. Если вы всё же привлекаете помощников и оплачиваете их работу, то деятельность будет облагаться налогом.
• Обязательно нужно ВРИ участка . Если вы приобретаете ЛПХ под разведение рыбы, а сами летом ставите там бассейн, это может обернуться штрафами за нарушение ВРИ (видов разрешённого использования).

Можно ли перевести ЛПХ в ИЖС

Смена ВРИ участка — вполне реальная и допустимая практика. Для её осуществления нужно соблюсти несколько моментов :

• Вид разрешённого использования ИЖС должен быть предусмотрен градостроительным регламентом территории.
• Участок ЛПХ является приусадебным и находится на территории населённого пункта.
• На территории этого населённого пункта ИЖС является основным или условно разрешённым видом использования земли.
• Участок состоит на кадастровом учёте и размежёван.

Если все условия соблюдены, а участок соответствует требованиям для ИЖС, то собственник может собрать документы и подать заявку в Росреестр. Если нет противоречий, то вам удастся сменить категорию участка.

Если же участок ЛПХ является полевым, то получить разрешение на жилищное строительство не получится. Капитальные постройки можно возводить только на землях, предназначенных для жилой застройки, ИЖС, ЛПХ (приусадебный земельный участок), ведения садоводства. В редких случаях исключение для полевых участков делают , если территорию планируют развивать и в дальнейшем превращать в населённый пункт.