Обновлено: 16.02.2024
Завышение стоимости квартиры при ипотеке
При покупке квартиры в ипотеку есть много важных
нюансов, требующих особого внимания. Один из них — первоначальный взнос.
Одни покупатели пытаются честно на него накопить,
другие — собираются взять потребительский кредит, не отдавая себе отчета, какую сумму
придется ежемесячно отдавать, а кто-то ищет лазейки. Например, просит собственника недвижимости
завысить цену приобретаемой квартиры.
Схема несложная: сумму в договоре нужно увеличить
на размер
первоначального взноса, который является условием предоставления банком кредита. Эту сумму покупатели
якобы передадут продавцу. А оставшуюся по договору (то есть реальную) стоимость квартиры
перечислит уже
банк после регистрации сделки. Законно ли это и чем рискуют стороны в данной схеме?
Давайте разбираться.
Зачем завышать стоимость квартиры собственнику?
Оформив ипотеку с завышением цены, покупатель кажется
себе
неуловимым гением: и первоначальный взнос не выплатил из своего кармана, и квартиру
приобрел. Но при
этом риски заключения такого договора купли-продажи велики.
Какие риски при завышении стоимости квартиры?
Покупатель в этой сделке выиграет, скорее всего, при
любом раскладе. А вот продавец может попасть в неприятные ситуации. Вот основные риски.
1
Пустая трата времени
Как правило, еще до подписания договора купли-продажи
составляется предварительный договор. В соответствии с ним стороны обязуются заключить
в будущем основную сделку. Это делается для того, чтобы стороны не могли передумать продавать
или покупать конкретный объект недвижимости, а если такой эксцесс все же произойдет,
то предусмотреть в договоре санкцию или обратиться в суд за компенсацией.
Представьте ситуацию: вы связаны предварительным
договором,
в котором говорится, что покупатель передал вам часть денег за квартиру, что, конечно,
не так. Банк дает
лишь 80% от суммы, в которую квартиру оценивают эксперты.
Если данные оценщиков и данные в договоре будут
сильно
отличаться, то банк может отказать в предоставлении кредита. Неприятный сценарий,
не правда ли?
2
Недействительность сделки и возврат
средств
При стандартном подписании договора покупатель становится
новым собственником квартиры, а продавец получает оплату. Однако, если сделка заключена
с нарушением
закона и признана недействительной, то деньги придется возвращать. Квартиру, конечно, тоже
вернут, но
продавцу придется отдать, не ту сумму, которую он реально получил, а ту, что указана
в договоре. То есть
завышенную на размер первоначального взноса.
Для уменьшения этого риска покупатель, вероятно, предложит
дать расписку на разницу завышения стоимости: якобы эта сумма обратно им уже получена.
3
Налоги
Вы слышали о минимальном сроке владения жильем для
продажи его без налога и декларации? Срок может составлять три года или пять лет в зависимости
от того, когда было приобретено жилье. Если период меньше, то в соответствии
с Налоговым Кодексом вам придется оплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц)
в размере 13%, причем с суммы, написанной в договоре, а не с реально
полученного вами дохода.