Покупка строящейся недвижимости

После того, как вам одобрили получение ипотечного кредита, у вас есть 90 дней,
чтобы подобрать объект недвижимости, получить по нему решение и заключить
кредитный договор. В данной памятке разберём подробнее ваши дальнейшие шаги.

Выбор объекта недвижимости и получение решения банка

Поиск объекта недвижимости. Как найти подходящую недвижимость?

Определите предполагаемый бюджет и выберите желаемый район. Учтите факторы, такие как удалённость от работы, инфраструктуру, транспортную доступность, экологическую обстановку и другие, важные для проживания.

Используйте сайты по поиску недвижимости.

Обратитесь к риелторам или в агентства недвижимости. Они могут предложить оптимальный вариант на основе ваших критериев и помочь провести сделку.

Проверьте выбранную недвижимость на соответствие требованиям банка.

Получение решения банка по объекту

По выбранному объекту необходимо предоставить документы, перечень которых был направлен вам на e-mail персональным менеджером вместе с одобренными параметрами по кредиту. При необходимости, вы можете повторно запросить данный перечень у своего менеджера. Перечень документов зависит от типа недвижимости, способа приобретения объекта продавцом и прочих факторов.

Информацию вы можете направить персональному менеджеру по e-mail или заполнить данные в личном кабинете ипотеки*.

При покупке готовой недвижимости необходимо предоставить отчёт об оценке недвижимости для определения ликвидной и рыночной стоимости объекта. Заказать отчёт об оценке можно:

Через личный кабинет ипотеки*

В кабинете потребуется выбрать формат оценки — с самоосмотром** объекта или с выездом оценщика.

При выборе варианта с самоосмотром вам придет СМС-сообщение с ссылками на инструкцию по проведению осмотра квартиры, приложение для фотографирования объекта, договор с оценочной компанией и счёт для оплаты. Самоосмотр объекта увеличивает скорость подготовки отчёта и уменьшает его стоимость.

При выборе варианта с выездом оценщика в личном кабинете откроется список из 20 рекомендуемых компаний в регионе покупки недвижимости. Вы можете заказать отчёт как у одной компании из списка, так и у нескольких компаний одновременно. После выбора компании в кабинете, с вами свяжется менеджер оценочной компании для согласования даты проведения осмотра. В назначенный день оценщик приедет на объект, проведет осмотр и сделает фотографии.

Самостоятельно обратившись в любую оценочную компанию с государственной аккредитацией. Вы можете выбрать компанию самостоятельно или ознакомиться со списком аккредитованных банком оценочных компаний.

В случае, если выбранная вами компания не аккредитована в банке, то потребуется провести её проверку с целью разовой аккредитации для принятия отчёта — подробности можно уточнить у вашего менеджера.

При подготовке отчёта учитываются:

Характеристики местоположения: развитость инфраструктуры района и прилегающей территории, транспортная доступность

Технические данные: год постройки, из какого материала изготовлены стены, перекрытия или фундамент, общее состояние объекта, этажность

Характеристика объекта: общая и жилая площадь, наличие перепланировок, качество ремонта

После подготовки отчёта в личном кабинете ипотеки* его можно будет подгрузить по номеру заказа, или отправить персональному менеджеру электронную версию отчёта по почте.

С момента предоставления в банк полного пакета документов по объекту срок принятия решения составляет в среднем 2-5 рабочих дней.

В случае отрицательного решения по выбранному объекту недвижимости вы сможете подобрать другой объект и отправить его на рассмотрение в банк.

*Если заявка подавалась через кабинет

**Вам самостоятельно потребуется провести осмотр квартиры, а также сделать фотографии, необходимые для составления отчёта об оценке. Данный формат может быть использован только при приобретении квартиры

Подготовка к сделке

После получения положительного решения по объекту недвижимости с вами свяжется персональный менеджер, который поможет подобрать страховую компанию для заключения договора страхования, выбрать дату платежа по кредиту, согласовать удобную для вас дату и время сделки, а также определиться с формой сделки, способом взаиморасчётов и обговорить условия внесения первоначального взноса.

Страхование

В рамках ипотечной сделки потребуется оформить страховку: страхование имущества при приобретении готовой недвижимости является обязательным и отказаться от него нельзя, страхование жизни и титула является добровольным*. Однако без страхования жизни процентная ставка по ипотечному кредиту может быть повышена в зависимости от ипотечной программы. Предварительно ознакомиться со списком рекомендованных страховых компаний можно по ссылке.

*Апартаменты и машино-места не подлежат титульному страхованию

Выбор даты ежемесячного платежа

Вы можете самостоятельно установить комфортную для вас дату ежемесячного платежа по кредиту. Для этого проанализируйте периоды зачисления заработной платы или иных регулярных доходов и даты ваших расходов, при их наличии (например, платежи по кредитам, алименты и пр.). По результату анализа подберите оптимальную дату, сбалансировав равномерную финансовую нагрузку в течение месяца, и сообщите эту дату персональному менеджеру.

Согласование даты сделки

Обсудите и согласуйте со всеми участниками удобную дату и время для проведения ипотечной сделки и сообщите её вашему менеджеру. Оптимально записываться на сделку сразу после получения одобрения по недвижимости, чтобы выбрать комфортные для вас условия.

За день до сделки вам на e-mail банк направит подготовленную кредитную документацию для ознакомления и, если у вас появятся вопросы их можно задать заранее, связавшись с менеджером банка или обсудить их непосредственно на сделке.

Составление Договора купли-продажи

До сделки необходимо подготовить договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право собственности на недвижимость, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях.

Составлением договора в большинстве случаев занимается продавец, либо риелтор, при согласовании с покупателем, либо вы можете составить договор самостоятельно, обсудив условия с продавцом. В договоре обязательно фиксируется следующее: стороны и их права и обязанности, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче объекта.

Выбор формы сделки

В Банке ДОМ.РФ можно заключить сделку в любой удобной для вас форме:

Формы сделки Формы сделки

Способы взаиморасчётов

Далее обсудите с продавцом способ взаиморасчёта по сделке. Рассмотрим основные способы расчётов:

Способы взаиморасчётов Способы взаиморасчётов

Оплата первоначального взноса

Первоначальный взнос при оформлении ипотечной сделки — это сумма, которую вы вносите продавцу из собственных средств в качестве оплаты части стоимости недвижимости.

При проведении сделки в офисе банка, открыть расчётный счёт и внести на него первоначальный взнос можно непосредственно на сделке.

Если сделка будет проходить не в офисе банка, менеджер предложит заранее разместить первоначальный взнос, для этого потребуется открыть расчётный счёт и внести на него средства. Открыть расчётный счёт в Банке ДОМ.РФ вы можете как обратившись в офис, так и воспользовавшись услугой выезда курьера — подробности уточняйте у вашего менеджера.

Также в качестве части первоначального взноса вы можете использовать материнский капитал. Обязательное условие при использовании материнского капитала — выделение детям доли в купленной недвижимости в течение 6 месяцев с момента погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости. Размер долей не закреплён законодательно, рекомендуется выделять в размере не менее вложенного материнского капитала.

Проведение и регистрация сделки

Как правило, сделка проходит в один день, но ход подписания зависит от выбранной формы сделки и способа взаиморасчётов. В назначенный день и время участники сделки собираются в офисе банка или агента-партнера банка, подписывают документы и далее документы направляются на государственную регистрацию.

В случае электронной сделки все документы отправляются банком на регистрацию в Росреестр дистанционно, в случае бумажной сделки регистрация осуществляется путём личной подачи пакета документов в МФЦ.

Рассмотрим подробнее возможные варианты проведения сделки:

Типы сделок Типы сделок

Частые вопросы

Срок действия решения о предоставлении кредита — 90 календарных дней от даты одобрения. В течение этого срока требуется получить одобрение по предмету ипотеки и заключить кредитный договор. Срок действия положительного решения по предмету ипотеки — 30 календарных дней от даты одобрения предмета ипотеки, но не более срока действия решения по заёмщику.

Вторичная недвижимость — это недвижимость, на которую уже оформлена собственность. Объект по умолчанию переходит во вторичный фонд после сдачи дома в эксплуатацию и оформления прав собственности на него. Владелец может быть собственником объекта всего один день, однако такой объект уже будет считаться вторичным.

Апартаменты — это нежилая недвижимость. В них нельзя оформить постоянную регистрацию, только временную по месту пребывания. В том числе из-за этого апартаменты, чаще всего, стоят дешевле, чем квартиры.

Комнаты и доли в квартире не могут быть предметом ипотеки в Банке ДОМ.РФ. Даже если после покупки в вашей собственности окажется целая квартира.

Приобретаемая недвижимость может находится в любом регионе РФ, вне зависимости от региона, где вы проживаете и работаете.

Включить дополнительную сумму в ипотечный кредит нельзя. Кредит целевой и предоставляется для покупки недвижимости.

Несовершеннолетний может быть наделен долей в приобретаемой недвижимости, если это предусмотрено: решением суда, решением органов опеки, или он является участником целевых социальных программ, или иных мероприятий по обеспечению жильем граждан. В иных случаях наделение долями несовершеннолетних возможно после погашения ипотечного кредита.

Вам необходимо будет подобрать другой объект и отправить его на рассмотрение в банк.

Принятие решения по объекту недвижимости занимает в среднем 3-5 рабочих дней после предоставления полного пакета документов в банк.

Срок действия решения по объекту — 30 календарных дней, но не более срока действия решения по заёмщику.

В рамках ипотечной сделки по приобретению готовой недвижимости страхование имущества является обязательным по требованиям закона и отказаться от него нельзя, страхование жизни и титула является добровольным. Однако без страхования жизни процентная ставка по ипотечному кредиту может повыситься в зависимости от выбранной ипотечной программы

Страхование недвижимости покрывает риски, связанные с частичным или полным повреждением застрахованного залогового имущества в результате: пожара, взрыва, стихийного бедствия, залива, падения на имущество летательных аппаратов или их частей, противоправного действия третьих лиц.

Договор страхования заключается на весь срок кредита, но страховой взнос оплачивается ежегодно до даты наступления следующего периода страхования. В случае неуплаты страхового взноса по договору страхования процентная ставка по кредиту может увеличиться согласно условиям кредитного договора.

Способ проведения расчетов зависит от желания участников и условий сделки. Существуют следующие варианты расчетов по вторичному рынку:

с использованием аккредитива

безналичный перевод на счёт продавца после государственной регистрации

Договор купли-продажи (ДКП) — это юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на недвижимость, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях.

Используйте материнский капитал для увеличения суммы кредита или как часть первоначального взноса. Обязательное условие при использовании материнского капитала — выделение детям доли в купленной недвижимости в течение 6 месяцев с момента погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости. Размер долей не закреплён законодательно.

Сделка в электронном формате

На текущий момент является самым комфортным способом, так как проводится дистанционно, например, вы можете находится в офисе агентства недвижимости, дома или в любом удобном для вас месте.

Для электронного подписания необходимо получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП)*, которая является аналогом собственноручной подписи и выпускается специализированным удостоверяющим центром. Банк выступает представителем удостоверяющего центра, поэтому УКЭП можно выпустить в офисе банка или представитель приедет к вам в назначенное время и место.

Документы, подписанные с помощью УКЭП, отправляются банком на регистрацию в Росреестр дистанционно.

*Для возможности подписания документов УКЭП вам потребуется установить специальную программу на смартфон/планшет, это поможет сделать менеджер банка

Бумажная форма сделки

Заключается путём собственноручного подписания в бумажном формате кредитно-обеспечительной документации в офисе банка или агента-партнера банка. В аналогичном формате необходимо будет подписать и договор о приобретении недвижимости. При заключении в письменном формате регистрация сделки осуществляется путём личной подачи в МФЦ пакета документов на государственную регистрацию перехода права собственности

Аккредитив

Специальный счёт открывается банком в день сделки. Заёмщиком вносится сумма первоначального взноса на собственный расчётный счёт, открытый в банке-кредиторе, на который банк в свою очередь зачисляет кредитные средства, и вся сумма аккумулируется на аккредитиве. На основании документов, подтверждающих переход права собственности, банк раскрывает аккредитив и переводит всю сумму на расчётный счёт продавца.

Безналичный перевод

Данная форма взаиморасчётов применяется для случая, когда выдача кредитных средств происходит по факту государственной регистрации перехода права. На основании подтверждающих документов денежные средства перечисляются банком по реквизитам на расчётный счёт продавца.

Электронная сделка (с электронным подписанием и дистанционной подачей документов на государственную регистрацию)

Подписание документов производится УКЭПом, для этого вам и продавцу потребуется установить специальную программу на смартфон/планшет, с чем поможет менеджер банка. В день сделки в установленную программу на подписание поступит пакет документов от банка. После подписания, пока сотрудник банка будет осуществлять проверку документов, у вас будет время оплатить расходы по сделке и договор страхования, если это не было сделано ранее. По факту положительной проверки банк зачислит кредитные средства на аккредитив или на расчётный счёт, после чего направит весь пакет документов на регистрацию в Росреестр. По факту приёма пакета документов Росреестром вы получите уведомление на e-mail.

После завершения регистрационных действий Росреестр по e-mail направит вам, продавцу и в банк зарегистрированные документы. Банк произведёт проверку документов и завершит взаиморасчёты между сторонами сделки.

Сделка в простой письменной форме (с личной подачей документов на государственную регистрацию)

Подписание кредитно-обеспечительной документации и договора приобретения недвижимости будет происходить в бумажном формате. Далее идёт этап открытия расчётного счёта и размещения первоначального взноса*, оплаты договора страхования и иных расходов по сделке, если это применимо.

После завершения проверки подписанных документов, происходит зачисление кредитных средств с последующим переводом на аккредитив. На этом этап сделки в банке завершается, и менеджер предоставляет вам пакет документов необходимый для государственной регистрации. Далее потребуется вместе с продавцом обратится в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию перехода права. По факту передачи пакета документов на регистрацию в МФЦ, вам предоставят опись, в которой будут указаны сроки проведения регистрационных действий. После предоставления зарегистрированных документов банк произведёт их проверку и завершит взаиморасчёты между сторонами сделки.

Не забудьте взять паспорт, денежные средства для оплаты расходов и другие документы при необходимости.

*Если заблаговременно вами не был открыт расчётный счёт и не размещен первоначальный взнос

Покупка готовой недвижимости