Банк ДОМ.РФ предложил контролировать риски недостроев в ИЖС и снижения стоимости залогового имущества

Банк ДОМ.РФ на заседании комитета Ассоциации банков России по ипотечному кредитованию и проектному финансированию в сфере строительства и ЖКХ озвучил предложения, которые бы снижали риск снижения залоговой стоимости объектов ИЖС с эскроу.

Риски связаны со случаями регистрации в ЕГРН прав собственности на недостроенные частные или не соответствующие изначальному проекту дома, под которые банк выдавал ипотечные кредиты. Например, может быть не закрыт теплый контур (нет окон, дверей, кровли), может отличатся площадь, материалы или облицовка стен и т.д.

Сегодня банк не может отказать подрядчику в раскрытии счетов эскроу при предоставлении выписки из ЕГРН о праве собственности, даже если при выездном контроле обнаружилось, что дом не достроен. В этом случае для банка возникают риски снижения залоговой стоимости имущества, — реализовать такой объект по справедливой стоимости (в случае невозврата кредита) не получится.

Чтобы снизить риски в сегменте ИЖС, Банк ДОМ.РФ предлагает скорректировать закон 186-ФЗ об использовании счетов эскроу в ИЖС. В частности, предусмотреть право кредитора запрашивать дополнительные документы при раскрытии эскроу, установить в законе требование о соответствии фактически построенных параметров договору подряда, возложить проверку параметров на квалифицированного эксперта (оценщика или кадастрового инженера), предусмотреть наличие фотографий построенного дома в Росреестре.

Среди предложенных мер также озвучен механизм урегулирования при расторжении договора подряда. Чтобы оплата при расторжении была справедливой, предлагается привлекать эксперта-оценщика для определения справедливой стоимости незаконченного объекта, а также установить в 186-ФЗ требование о расторжении договора с одновременным привлечением нового подрядчика либо досрочным погашением кредита.

«Сама по себе регистрация права собственности на дом в ЕГРН не свидетельствует о качестве построенного объекта и исполнении подрядчиком всех условий договора подряда. Кадастровый инженер, делающий замеры дома перед регистрацией в ЕГРН, не проверяет его соответствие проекту, у него другая задача. Качество строительства никто в итоге не фиксирует. С учетом этого возникает риск перехода банку в качестве залога неликвидного, недостроенного либо не соответствующего условиям договора и проекту объекта недвижимости. Полагаем, что необходимо на законодательном уровне урегулировать данную проблему и предусмотреть инструменты по контролю соответствия построенного жилого дома проекту перед раскрытием подрядчику счета эскроу по 186-ФЗ. Это повысит стабильность кредитования сегмента ИЖС», — отметил старший вице-президент Банка ДОМ.РФ Иван Ларионов.