Что такое переуступка и альтернативные сделки при покупке недвижимости?

Кто выбирает альтернативные сделки?

Альтернативная сделка предполагает как минимум 3 участников: один продаёт квартиру, другой продаёт старую и покупает новую, третий только покупает. Участников может быть больше, тогда цепочки будут устроены сложнее. Альтернативная сделка чаще всего проводится, когда у покупателя нет достаточной суммы денежных средств, но есть квартира, которую он готов продать, а вырученные средства добавить на покупку новой недвижимости.

Что такое переуступка?

Купить квартиру в новостройке можно не только у застройщика, но и у другого дольщика. Строго говоря, продаётся не недвижимость, а права требования по договору участия в долевом строительстве: заключается договор, по которому права по договору долевого участия (ДДУ) передаются новому участнику долевого строительства. Такая покупка называется переуступкой прав требования, или договором цессии. Первоначальный владелец (цедент) передаёт покупателю (цессионарию) все права и обязанности дольщика, а взамен получает деньги.

Почему покупают переуступку?

Если в понравившемся вам жилом комплексе больше нет квартир, подходящих под ваши критерии, переуступка может быть хорошей возможностью стать собственником, к тому же стоимость всё равно может быть значительно ниже, пока жилой комплекс не достроен. Часто квартиры с редкими параметрами приобретают инвесторы, чтобы потом продать дороже и заработать. Как правило, чем ближе срок сдачи новостройки, тем выше цена. Кроме того, продавцы могут включить в итоговую сумму покупки комиссию застройщика за переоформление переуступки (если застройщик делает это платно). Может показаться, что это отличный вариант покупки жилья, подходящего под ваши особые критерии, однако у этого способа есть ряд юридических рисков, которые мы рассмотрим дальше.

Какие риски есть у такой покупки?

Среди основных возможных рисков — передача по договору переуступки не только прав, но и обязанностей в рамках ДДУ. Например, цедент мог оплатить неполную сумму по ДДУ, в таком случае долги перейдут цессионарию. Поэтому перед приобретением недвижимости по соглашению цессии необходимо проверить платёжные документы, а также запросить у цедента справку от девелопера, которая подтверждает отсутствие у цедента долгов перед застройщиком.

Также цессионарий может потерять деньги из-за мошенников, либо неправильной регистрации договора уступки в Росреестре.

Кроме того, девелопер может обанкротиться.

Зачастую срок ввода дома в эксплуатацию может заметно затянуться. Если цессионарий заключил соглашение цессии, то застройщик должен компенсировать неустойку, однако цедент уже не вернёт деньги.

Если цессионарий разорвал сделку с девелопером, предварительно оплатив цеденту стоимость жилья по договору переуступки, то ему вернётся не сумма по договору цессии, а только первоначальная стоимость недвижимости, которая прописана в договоре между девелопером и первоначальным дольщиком.

В чём преимущества переуступки?

• Возможность приобрести недвижимость с особенными характеристиками, даже если таких объектов уже не осталось у застройщика
• Торг с цедентом может позволить получить неплохую скидку от первоначальной стоимости объекта недвижимости
• Возможность заработать, оформив договор цессии на этапе строительства, а продав жильё после ввода дома в эксплуатацию, когда стоимость недвижимости вырастет

Каковы правила оформления цессии?

Прежде всего убедитесь, что права по ДДУ принадлежат тому лицу, у которого вы их приобретаете. ДДУ заключают застройщик, у которого есть разрешение на строительство жилого дома и земельный участок для этого строительства, и участник долевого строительства. ДДУ регистрируется в ЕГРН и для третьих лиц считается заключённым с момента регистрации. Чтобы это проверить, нужно заказать выписку из ЕГРН «О зарегистрированных ДДУ» и проверить графу «Договоры участия в долевом строительстве». Если информация о государственной регистрации соответствующего ДДУ и дольщике (цеденте) отсутствует, заключать договор цессии не следует.

После проверки регистрации договора убедитесь, что нет залога прав по соответствующему ДДУ: проверьте «Сведения о залоге прав участника долевого строительства, ином ограничении его прав» графы «Договоры участия в долевом строительстве» выписки из ЕГРН «О зарегистрированных ДДУ», там не должно быть информации о залоге права требования участника долевого строительства.

Также ознакомьтесь со следующими документами:

• разрешение на строительство дома
• проектная декларация

Эти документы можно найти на сайте наш.дом.рф, на сайте застройщика или запросить у него. Кроме того, попросите цедента предоставить вам справку от застройщика о том, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объёме.

Договор уступки прав по ДДУ регистрируется в ЕГРН. Для этого вместе с прежним участником долевого строительства вам нужно подать заявления в Росреестр (например, через МФЦ), к заявлениям приложите сам договор уступки. За регистрацию договора платится государственная пошлина в размере 350 рублей.