Как законно разделить одну квартиру на несколько?

Можно ли делить одну квартиру на несколько?

Да, законодательством не запрещено разделять жилье на несколько объектов. Однако следует учитывать, что согласовать подобные перепланировки будет непросто. Ниже подробно рассмотрим, на что нужно обратить внимание, чтобы облегчить процесс согласования.

Зачем разделять квартиру на студии?

Причины могут быть разные. Расскажем об основных.

Изменение жилищных условий путем разделения квартиры для собственного использования. Так, разбивка квартиры на несколько может помочь разъехаться жильцам разных поколений.

Инвестиции в недвижимость популярны среди населения. О способах таких инвестиций, их преимуществах и недостатках мы рассказывали подробнее в статье. Покупка квартиры с целью разделить ее на несколько — один из способов увеличить прибыль от своих вложений.

Основные причины, по которым собственники инвестиционных объектов разделяют помещение на несколько:

• стоимость аренды. Сдавать 4 студии может быть гораздо выгоднее, чем 1 трехкомнатную квартиру;
• продажа объектов. Как и в случае с арендой: продажа нескольких отдельных студий принесет владельцу больше прибыли.

Однако в обоих случаях перед принятием окончательного решения о разделении квартиры следует ознакомиться с законодательством и существующими на рынке практиками, просчитать стоимость перепланировки. Это поможет обезопасить себя в дальнейшем от проблем с согласованием изменений и провести работы законно.

Что такое «квартира-студия»?

В Жилищном кодексе РФ нет определения понятия «квартира-студия». Согласно практике на рынке недвижимости можно дать следующее разъяснение:

Квартира-студия — это однокомнатное открытое жилое пространство. Главное отличие студии от однокомнатной квартиры в том, что в ней нет перегородок между жилой комнатой, прихожей (коридором) и кухней. Единственное помещение, которое отделено стенами, — санузел.

Примеры планировок студий:

Преимущества квартир-студий:

• Свободная планировка;
• Визуально квартира кажется просторной и светлой.

Недостатки:

• Нет разграничений между жилой частью и кухней;
• Отсутствие личного пространства при проживании с другом или членом семьи.

Тем не менее, студии отлично подходят для одного-двух жильцов без детей. Планировка, как правило, позволяет разделить пространство на отдельные зоны благодаря предметам интерьера, что частично решает проблему с нехваткой личного пространства. Варианты зонирования могут быть разнообразны и зависят только от бюджета и изобретательности владельца. Кроме того, ремонт студии может обойтись дешевле, чем ремонт обычной квартиры.

Каким образом можно разделить квартиру на несколько?

Сделать несколько квартир-студий можно с помощью перепланировки и переустройства. Согласно 25 статьи Жилищного кодекса РФ:

• перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, например, перенос или снос перегородок, формирование новых дверных проемов, расширение или сужение площади жилых помещений;
• переустройство квартиры помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Сюда можно отнести устройство дополнительных санузлов, перенос или установку нагревательных и сантехнических приборов.

Важно: любая перепланировка или переустройство требуют обязательного внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, а также согласования органов местного самоуправления.

Подробнее о переустройстве и переоборудовании помещений рассказано в статье.

Что нужно учесть при разделении квартиры?

Представить себе квартиру без кухни или санузла трудно, не так ли? В квартире может быть предусмотрено несколько санузлов и только одна кухня. Вам нужно будет обустроить дополнительные нежилые помещения для каждой студии.

При перепланировке квартиры обязательно учтите, что:

• запрещено совмещать кухонную зону с газовой плитой с жилым помещением, в случае с электрической плитой рекомендуется установить ограждающую перегородку;
• санузлы должны располагаться над нежилыми помещениями соседей снизу, если квартира находится на первом этаже, то расположение может быть любым;
• выход из санузла по санитарным нормам не может осуществляться в жилую зону или кухонное помещение, разрешен выход к вспомогательным зонам, например, к коридору;
• нагрузка отопительных и электрических сетей может быть слишком велика для нескольких отдельных квартир;
• требуется обустройство отдельных входов в каждый объект.

Важно подчеркнуть, что помещения, которые получатся в результате законного проведения изменений (согласования перепланировки и переустройства) станут самостоятельными объектами недвижимости. Разделить лицевые счета просто: обратитесь с письменным заявлением в управляющую компанию.

Перенос или обустройство «мокрой зоны»: что нужно знать

Как правило, именно перенос или обустройство новой «мокрой зоны» вызывает большое количество вопросов и проблем с согласованием.

«Мокрая зона» — это все помещения с повышенной влажностью и обустроенной системой водоотвода в квартире. К ним можно отнести санузлы (ванные и душевые комнаты, уборные) и кухню.

Запрещено размещать санузлы над жилыми помещениями и кухнями нижерасположенных квартир (СП 54.13330.2016, пункт 9.22). Не допускается размещение кухни над жилыми комнатами.

Исключениями могут быть случаи:

• квартира находится на первом этаже;
• квартира расположена выше первого этажа, но под ней располагается нежилая площадь, например, магазин;
• квартира двухуровневая;
• у соседей снизу проведена аналогичная согласованная перепланировка, размещение «мокрых зон» совпадает.

Возможно расположить санузел над нежилыми помещениями соседа снизу — коридором или кладовой.

Каким бы ни был подходящий вариант расположения «мокрой зоны», важно уделить внимание проведению гидроизоляции помещения. Так будет проще согласовать изменения, это застрахует собственника квартиры от последствий возможных протечек.

В каких случаях узаконить перепланировку нельзя

Практика показывает, что несмотря на законность разделения одного жилого объекта на несколько обособленных, согласовать подобную перепланировку непросто.

Обустройство отдельных выходов из образованных квартир затрагивается общедомовое имущество. Если изменения требуют присоединения его части, то перед проведением работ нужно получить согласие всех собственников помещений в доме.

Еще одна потенциальная проблема — мощности электрических коммуникаций дома. Вариант разделения квартиры подразумевает, что нагрузка увеличится пропорционально планируемому количеству студий. Если электрические коммуникации потенциально не выдержат нагрузку, надзорные органы не согласуют переустройство.

Как согласовать разделение квартиры

Владельцы квартир могут обратиться с запросом перепланировки и/или переустройства помещения в специализированные компании. Внести незначительные изменения можно самостоятельно, а для согласования деления квартиры требуется экспертиза. Обращение к профессионалам позволит снизить риски впустую потратить время, деньги и силы на перепланировку. Специализированные организации имеют за плечами практический опыт, они помогут учесть все нюансы и не наткнуться на подводные камни при внедрении изменений. В этом случае важно проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО — документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях.

Специалисты составят техническое заключение о возможности проведения работ, исходя из запросов собственника, разработают проект перепланировки и переустройства.

Для внедрения изменений потребуются следующие документы:

• техническое заключение о возможности законного внедрения запланированных изменений;
• заявление о перепланировке и переустройстве установленного образца;
• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие владение жилой площадью;
• технический паспорт помещения из БТИ;
• письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения;
• нотариально оформленная доверенность для сотрудника компании-подрядчика;
• согласие собрания собственников (при необходимости);
• справки из Мосгаза для переноса или дополнительного устройства газового оборудования;
• согласие управляющей компании или организации по электроснабжению.

Начинать работы по разделению площади рекомендуется после получения разрешения, так как в случае отказа придется вернуть помещения в первоначальный вид.

Подробнее о процессе согласования переустройства и перепланировки помещений рассказано в статье.

Что делать после проведения разделения

После завершения всех работ совместно со специалистом проектной организации подайте заявление на проверку перепланировки и переустройства. Задача комиссии — проверить корректность исполнения ранее согласованного проекта. Комиссия выпишет акт о завершенной перепланировке, если она была проведена правильно. Полученный акт следует направить в Росреестр.

К чему приведет незаконная перепланировка и переустройство?

Самовольная перепланировка вряд ли останется незамеченной. Велик шанс получить жалобу от соседей как во время ремонта, так и после него.

Согласно статье 29 ЖК РФ перепланировка, проведенная без согласования органов местного самоуправления, является административным правонарушением и наказывается наложением штрафа.

Если узаконить перепланировку или переустройство невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Дальнейшая продажа

После того, как вы разделите квартиру, можно приступить к ее продаже. Покупатель в праве оформить ипотеку, а также использовать для покупки студии материнский капитал.

Сегодня застройщики продают просторные квартиры-студии с разнообразными вариантами планировки наряду с более привычными нам квартирами. Для будущего покупателя при покупке такой квартиры на этапе строительства стоимость квадратного метра может получиться существенно меньше. Поэтому важно оценить востребованность новых объектов недвижимости в выбранном районе.

Разделять ли одну квартиру на несколько с той или иной целью — каждый собственник решает самостоятельно. Согласование раздела квартиры — сложный, долгий и трудоемкий процесс, требующий вложений не только денег, но также времени и сил. Несмотря на всю привлекательность идеи большего дохода, нужно тщательно провести расчеты, чтобы продать студию не в убыток.