Что такое эскроу-счет и правила работы с ним

Что такое счет эскроу?

Эскроу счет — это банковский счет, предназначенный для обеспечения безопасности в расчетах между застройщиком и покупателем. Правовой режим счета эскроу устанавливается банком эскроу-агентом в договоре счета эскроу в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными актами Центрального банка Российской Федерации.

Схема покупки квартиры с использованием счета эскроу отличается от существовавшей ранее схемы, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил денежные средства на счет девелопера. Переход застройщиков на счета эскроу начался в середине 2019 года. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ с 01 июля 2019г. такие счета используются для покупки недвижимости в строящемся объекте. Важно отметить, что строительства, начатые ранее указанного срока, не замораживаются.

Как работает счет эскроу?

Денежные средства дольщиков (покупателей), размещенные на счетах эскроу будут доступны застройщику только после окончания строительства. Если застройщик планирует вести свои работы за счет заемных средств, он получает в банке кредит на отдельный банковский счет, а банк на основании договора помогает контролировать платежи подрядчикам. Для начала работы застройщику достаточно оформить заявку и заключить договор, также можно подключить услугу дистанционного банковского обслуживания для отслеживания статуса документов. Таким образом банковский контроль помогает избежать нецелевого расходования средств и исключить ненужных субподрядчиков или выявить посреднические цели. Кроме того, застройщик обязан указывать в отчетности детальную информацию по расходованию средств. Если застройщик использует заемные средства, то дольщики должны открывать счета эскроу в том банке, который предоставил кредит застройщику.

Другими словами, ни покупатель, ни застройщик не могут получить или использовать деньги со счета эскроу. Это позволяет обеспечить средствам защиту и исключить риск потери капитала или неуплаты на 100%. Если по какой-либо причине застройщик не заканчивает строительство, дольщик может не только вернуть собственные средства, но и получить неустойку.

Порядок расчета по счетам эскроу

Как выглядит процесс работы со счетом эскроу? Условно его можно разбить на 3 этапа: открытие — пополнение — закрытие.

Открытие
• Покупатель оставляет заявку в банке на открытие счета эскроу;
• В банк предоставляются необходимые документы для заключения договора и открытия счета эскроу;
• После предоставления документов и данных, заключается трехсторонний договор и открывается счет.

Пополнение
Положить денежные средства на счет эскроу можно любым удобным способом: в отделении банка, через интернет-банк или в мобильном приложении. Покупатель квартиры может использовать как собственные финансы, так и воспользоваться ипотечным кредитом. В случае одобрения ипотеки банк самостоятельно направит денежные средства на открытый ранее счет эскроу. При этом для клиента открывается отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты клиентом процентов за пользование заемными средствами. Для получения ипотеки и для открытия счета эскроу могут быть выбраны разные банки.

Сумма на счете эскроу автоматически замораживается банком и ее невозможно будет снять ради других целей.

Закрытие
Механизм перевода денежных средств со счетов эскроу застройщику довольно прост. После ввода здания в эксплуатацию, банк самостоятельно переводит денежные средства со счетов эскроу застройщику, после чего счета эскроу закрываются. У покупателя (дольщика) есть гарантия, что его деньги будут в безопасности, а застройщик уверен, что получит оплату.

Продажа через счета эскроу

С помощью счетов эскроу можно не только купить квартиру в новостройке, но и приобрести недвижимость на вторичном рынке. В этом случае правовой режим счета эскроу будет регулироваться ГК РФ, а не Федеральным законом № 214-ФЗ. Это альтернатива открытию обычной банковской ячейки или аккредитива, позволяющая обеспечить гарантию транзакции.

Оформление такого типа сделки аналогично ситуации с застройщиком. Использование счета эскроу подразумевает наличие прописанных условий для выполнения сделки между продавцом и покупателем недвижимости, которые они совместно предоставляют выбранному банку. Единственное отличие состоит в том, что продавец получает денежные средства при предоставлении банку документа, подтверждающего переход права собственности от продавца к покупателю (выписка из ЕГРН).

Можно ли забрать со счета эскроу деньги назад?

Вернуть денежные средства и расторгнуть договор счета эскроу можно в следующих случаях:
• Завершения срока действия договора счета эскроу;
• Расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению между дольщиком и застройщиком;
• Невозможности застройщика достроить объект или заморозка строительства;
• Расторжения договора участия в долевом строительстве дольщиком по своей инициативе.

В случае банкротства банка покупатель может получить выплату возмещения по счету эскроу в размере 100% от суммы, находящейся на счете эскроу, но не более 10 млн рублей, так как такие денежные средства страхуются АСВ — Агентством по страхованию вкладов. Средства покупателя, находящиеся на счете эскроу страхуются на весь срок: со дня их размещения на счете эскроу и до дня представления застройщиком банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При банкротстве банка покупатель (дольщик) и застройщик обязаны заключить договор счета эскроу с другим банком. Выплата возмещения по счету эскроу осуществляется АСВ путем перечисления денежных средств на счет эскроу дольщика открытый в другом уполномоченном банке.

Могут ли приставы арестовать счета эскроу?

Нет. В соответствии с частью 4 статьи 860.8 ГК РФ установлен запрет на арест или списание денежных средств со счета эскроу. На период строительства деньги находятся уже не у покупателя, но еще не у строительной компании, поэтому и списать их нельзя. Взыскать средства могут только в том случае, если счет эскроу был закрыт, и покупатель вернул себе средства в связи с невыполнением сделки.

Аналогичная норма установлена ч. 1 ст. 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно ей на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, и в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара.

В чем выгода?

Основное преимущество такого подхода в расчетах — безопасность и гарантия. В отличие от открытия банковской ячейки или аккредитива, счет эскроу обладает рядом значительных преимуществ:
• Нет необходимости использовать наличные средства для заключения и оплаты сделки;
• Исключение возможности обмана дольщика;
• Возможность оформления ипотеки;
• Застройщик гарантированно получит средства после завершения работ;
• Покупатель в праве вернуть себе деньги, если объект не был сдан;
• Бесплатное открытие и обслуживание счета;
• Денежные средства, находящиеся на счете эскроу, в сумме, не превышающей 10 млн рублей, страхуются государством;
• Средства на счете не могут быть взысканы, даже если у владельца есть неуплаченные штрафы, налоги или долги.

Какие есть минусы?

При всех преимуществах использования счетов эскроу необходимо учитывать и недостатки. Один из них уже упоминался — в случае банкротства банка покупателю будет возвращена только страховая сумма в размере не более 10 млн рублей, при наличии на счете большего количества денежных средств существует риск их потери.

Также следует отметить, что при покупке квартиры в ипотеку уплаченные до расторжения договора проценты банку не могут быть возвращены покупателю.

Использование счетов эскроу стало очень популярным среди участников рынка недвижимости. Сегодня такие счета - единственный способ минимизировать риск потерь в долевом строительстве и сберечь нервы покупателя. Подходите осознанно к выбору банка для открытия счета эскроу, внимательно изучите договор, чтобы быть уверенным в безопасности ваших средств.