Как убедиться в легальности новостройки? Что проверить перед покупкой?

Схема строительства

При покупке недвижимости в новостройке с 1 июля 2019 года денежные средства в размере стоимости квартиры, приобретаемой на основании договора долевого участия, должны быть размещены на счете эскроу, открытом в уполномоченном банке, а не передаваться застройщику напрямую, как это было раньше. Счет эскроу — это специальный банковский счет для расчетов с застройщиком.

Схема работает следующим образом. Покупатель перечисляет сумму договора на счет эскроу. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Банк блокирует денежные средства покупателя на счете эскроу до окончания строительства, а после предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию перечисляет денежные средства со счета эскроу застройщику. Если дом не будет введен в эксплуатацию, денежные средства возвращаются покупателю. В случае же если у банка отозвана лицензия, денежные средства, размещенные на счетах эскроу, возмещаются в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей.

При этом Правительством утверждены критерии, когда застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования эскроу счетов. Так, если дом построен на 30% и по договорам участия в долевом строительстве продано уже не менее 10% от общей площади объектов, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства, застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. В некоторых случаях можно обойтись без счета эскроу. Если степень готовности проекта строительства составляет не менее 15%, а также предусмотрены случаи, когда степень готовности может быть не менее 6% (критерии, когда такое возможно, чётко определены указанным Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 N 480).

Использование счета эскроу — наиболее безопасный на данный момент способ приобретения недвижимости на этапе строительства. Но и интересы покупателей жилья в домах, строящихся по старой схеме, также защищены. Ими занимается Фонд развития территорий. Это первая в России публично-правовая компания, регулирующая отношения между застройщиками и дольщиками.

Возраст застройщика

Если застройщик работает уже десятки лет, то это внушает гораздо больше доверия. Однако не спешите сбрасывать со счетов компании, которым всего пару лет, так как многие новички могут отлично зарекомендовать себя уже после первой сданной новостройки.

Сроки сдачи объектов

Особенно важный пункт для тех, кто покупает квартиру на этапе строительства. Обратите внимание на сроки сдачи прошлых объектов. Если вы увидите, что квартиры у застройщика стабильно сдавались позже заявленных в проектной декларации сроков, то лучше посмотреть на альтернативные варианты от других строительных компаний. То же самое касается и объектов инфраструктуры (сады, школы, спортивные площадки и т.д.), если речь идет о ЖК.

Репутация

Посмотрите отзывы о застройщике в интернете, попытайтесь связаться через форумы или знакомых с реальными покупателями квартир. Информация из первых уст будет намного объективнее, чем красивое описание новостройки на сайте. Также стоит обратить внимание на учредителей и бенефициаров компании. Если в интернете много информации о том, что они были замешаны в каких-то «серых схемах», а сейчас участвуют в разбирательствах, то стоит как минимум над этим задуматься.

Проверка необходимых документов

Осуществлять свою деятельность он может только с момента регистрации в налоговом органе. Такие сведения заносятся в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц).

Однако мы советуем проверять комплексно сразу несколько документов:

• Выписку из ЕГРН в отношении земельного участка, которую можно получить на сайте Росреестра или через МФЦ
• Проект ДДУ, который нужно запросить у застройщика
• Выписку из ЕГРЮЛ, которую можно получить на сайте ФНС
• Актуальную бухгалтерскую отчетность лучше запросить у застройщика или же проверить на сайте наш.дом.рф

Также вы можете попросить показать необходимые документы при посещении офиса застройщика. Рекомендуем дополнительно обратить внимание на наличие арестов долей в уставном капитале строительной компании. Это свидетельствует о наличии финансовых проблем у застройщика, которые могут сильно повлиять на ход строительства.

• Проектная декларация: благодаря этому документу вы сможете в целом понять, кто и что строит на конкретном земельном участке. Например, можно узнать, сколько квартир и мест на подземном паркинге по проекту будет в доме.
• Действующее разрешение на строительство: чаще всего его выдает орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
• Проектная документация

Весь перечень необходимой к раскрытию застройщиком информации можно найти на сайте наш.дом.рф. Там же можно получить полные сведения о ходе строительства.

Застройщик может осуществлять строительство многоквартирного дома только на земле, которая находится у него в собственности или предоставлена ему в соответствии с законом в аренду.

Соответствующий договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре. Стоит обратить внимание на два важных момента — это совпадение срока действия договора с периодом строительства и наличие сведений о самом участке. Дополнительно рекомендуем обращать внимание на выписки из ЕГРН, которые можно заказать также на сайте Росрееста или в МФЦ. Кроме того, стоит посмотреть, есть ли на земельном участке обременения в виде арестов, так как это также говорит о проблемах застройщика.

Посмотреть необходимую информацию о земельном участке можно в Публичной кадастровой карте.

Дополнительные моменты

Цена: если ценник значительно ниже среднерыночного, то не думайте, что застройщик делает это по доброте душевной. Возможно, рядом планируют построить магистраль или другой шумный объект. Если ценник, наоборот, завышен, то посмотрите, насколько это обоснованно и стоит ли переплачивать.

Соответствие информации действительности: убедитесь нет ли у вашей новостройки неприятных соседей, например, завода. Также обратите внимание, можно ли быстро добираться до центра и действительно ли метро находится в 5 минутах ходьбы, а не в 15 на автобусе. Задача застройщика – представить свой объект во всей красе, чтобы продать как можно быстрее и как можно дороже все квартиры. Поэтому лучше всего приехать на место стройки объекта и проверить все самостоятельно.

Не пожалейте времени, чтобы проверить всю информацию о застройщике досконально. Так как это значительно сэкономит ваши деньги, а также сохранит нервы. Процесс покупки квартиры в новостройке должен быть приятным и приносить радость, а не лишние проблемы.