Банк ДОМ.РФ работает в штатном режиме, операции клиентов проводятся без ограничений
Полезная информация
Лайфхаки
Обновлено: 14 сентября 2022
  1. Блог
Логотип

Налоговый вычет при покупке и продаже недвижимости

Тех, кто покупает жильё, ждут большие траты: деньги уйдут и на саму недвижимость, и на оформление сделки. Имущественный вычет поможет вернуть часть денег. В этой статье мы расскажем обо всех нюансах возврата НДФЛ. Как получить максимальную выгоду не только при покупке, но и при продаже недвижимости?

Что такое налоговый вычет?

Налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного в бюджет НДФЛ. Согласно налоговому кодексу предусмотрено 5 групп налоговых вычетов:

стандартные
социальные
инвестиционные
профессиональные
имущественные

Далее мы подробнее поговорим именно об имущественных вычетах, которые можно вернуть после покупки квартиры и погашения ипотеки.

Какие есть условия для получения налогового вычета?

Необходимо быть налоговым резидентом РФ, т. е. проживать в стране не менее 183 дней в году и уплачивать налог со своей заработной платы. Кроме того, важно иметь документальное подтверждение своей занятости и налоговых отчислений в бюджет.

Если же вы ИП или самозанятый на упрощённой системе налогообложения, то вычет, к сожалению, получить нельзя, так как НДФЛ вы не уплачиваете.

Как рассчитать сумму имущественного налогового вычета?

Имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз. Лимиты, с которых получится вернуть налог, бывают двух типов:

2 млн ₽ — на приобретение жилья и строительство дома
3 млн ₽ — на погашение процентов по ипотеке

Следовательно, максимальные суммы ограничиваются:

260 тыс. ₽ — за покупку недвижимости и строительство
390 тыс. ₽ — с уплаченных процентов по ипотеке

В итоге совокупная сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. ₽. При этом, если цена квартиры менее 2 млн ₽, то имущественный вычет считается от стоимости покупки, а оставшуюся часть можно перенести на приобретение других объектов, пока вся сумма лимита не будет исчерпана. Однако, если квартира была куплена до 1 января 2014 года, то остаток вычета перенести на другую недвижимость не получится.

Если недвижимость приобретена в браке, то право на вычет имеют оба супруга. Таким образом, максимально семейная пара сможет вернуть 1,3 млн ₽ — по 260 тыс. ₽ на каждого за покупку жилья и по 390 тыс. ₽ с уплаченных процентов по ипотеке.

Когда нельзя получить налоговый вычет?

1
Если оплата производится за счёт:
материнского капитала
средств работодателя
бюджетных средств (именно по этой причине в рамках программы военной ипотеки не предусмотрен вычет: её участникам часть денег даёт государство)
2
При покупке жилья у родственников (взаимозависимых лиц)

К ним относятся:

супруг/супруга
дети, в том числе усыновлённые
родители, в том числе усыновители
родные/сводные братья и сёстры
опекун (попечитель) и подопечный
3
Если недвижимость подарена или унаследована

Какие необходимы документы для имущественного вычета?

Вычет оформляется после приобретения жилья. Затем владелец недвижимости получает подтверждение от налоговой о наличии такого права.

Для возврата налогов при покупке квартиры нужны:

паспорт
свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН
акт приёма-передачи квартиры или доли в ней налогоплательщику
договор купли-продажи жилья
декларация о налогах 3-НДФЛ и справка о доходах 2-НДФЛ
договор с банком (понадобится при оформлении ипотеки)
свидетельство о браке (если жильё куплено в браке)

Чтобы получить вычет за проценты по ипотеке, понадобятся:

договор с банком
график погашения кредита

Можно ли вернуть НДФЛ при строительстве дома или покупке апартаментов?

Практически за любое жильё можно получить налоговый вычет — за таунхаус, долю в жилом помещении или даже комнату. Право на возврат налога сохраняется и при приобретении земельного участка или строительстве дома. Получить его можно только после оформления права собственности.

Налоговый кодекс предусматривает следующий перечень расходов, по которым можно оформить имущественный вычет:

покупка земли под ИЖС
покупка дома на стадии строительства
отделочные работы
подключение к инженерным сетям
составление проектно-сметной документации
приобретение строительных материалов

Однако за покупку апартаментов налоговый вычет получить нельзя, так как они считаются нежилым помещением.

Как получить налоговый вычет через работодателя?

В этом случае работодатель не будет удерживать НДФЛ с заработной платы, пока не выплатит необходимую сумму вычета. Документы можно подавать, не дожидаясь окончания года, в который была куплена недвижимость.

Как оформить налоговый вычет на работе:


1 Напишите заявление в налоговую о наличии права на имущественный вычет.
2 Предоставьте в налоговый орган документы, подтверждающие право на имущественный вычет.
3 Через месяц получите в налоговой инспекции уведомление о праве на налоговый вычет.
4 Предоставьте уведомление работодателю.

Как получить имущественный вычет через налоговую?

Дождитесь конца года, в который было куплено жильё, после чего обратитесь в налоговый орган и предоставьте необходимые документы. Их проверят и вынесут решение о возврате НДФЛ. В случае одобрения деньги в течение месяца поступят на ваш счёт.

Как это сделать?


1 Получите справку по форме 2-НДФЛ из бухгалтерии по месту работы.
2 Заполните налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
3 Соберите документы, которые подтверждают право на недвижимость.
4 Подготовьте копии платёжных документов.
5 Предоставьте собранные документы в налоговую инспекцию по месту жительства.

Если вы приобретали жильё в совместную собственность, то дополнительно понадобится свидетельство о браке и письменное соглашении супругов о распределении между ними суммы имущественного вычета.

Как получить вычет в упрощённом порядке?

Механизм действия этого способа такой же, как и при получении вычета через налоговую, только требует гораздо меньшего количества документов. Заполните заявление на вычет в личном кабинете налогоплательщика, и оно сформируется автоматически.


1 Авторизуйтесь в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.
2 Заполните заявление на получение имущественного вычета, указав банковские реквизиты.
3 Заявление сформируется автоматически.

Автоматизированная система налоговой службы сама обработает информацию, например, обратится в банк, который выдал ипотеку. Налоговая инспекция проведёт камеральную проверку всей информации в течение 30 дней. Если вам одобрят налоговый вычет, деньги перечислят в течение 15 дней.

В какие сроки можно оформить возврат налогов?

Вернуть НДФЛ можно только за последний календарный год, в котором право на вычет появилось, а также за последующие годы. Ограничений по срокам давности нет, поэтому можно оформить имущественный вычет даже спустя 15 лет после покупки недвижимости. База для исчисления возврата подоходного налога —НДФЛ, уплаченный в последние 3 года. Исключение есть только для пенсионеров, так как они имеют право после оформления собственности вернуть сразу всю сумму, положенную к вычету.

Если вы приобрели жильё в новостройке, то можете оформить налоговый вычет только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи. При покупке недвижимости на вторичном рынке вернуть НДФЛ можно сразу после того, как сделку зарегистрируют.

Как получить налоговый вычет при продаже жилья?

Продавец обязан заплатить подоходный налог, если жильё находится в собственности меньше 5 лет. Если недвижимость была получена в наследство или подарена, то срок сокращается до 3 лет.

В таком случае у него появляется право на возврат НДФЛ. Максимальная сумма, с которой можно получить налоговый вычет ограничивается:

1 млн ₽ — для комнат, квартир и домов
250 тыс. ₽ — для нежилых помещений, например, гаражей

Если за 1 год вы продали несколько объектов, то указанные лимиты применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому в отдельности.

При этом налогооблагаемой базой при расчёте налога считается максимальное из 2 значений:

цена продажи недвижимости
70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года, в котором продаётся объект

Иногда выгоднее не получать вычет, а уменьшать доход от продажи недвижимости на сумму документально подтверждённых расходов.

Например, если вы купили квартиру за 7 млн ₽, а через 3 года продаёте её за 8 млн ₽, то:

При налоговом вычете

Вы уменьшаете облагаемый доход (8 млн ₽) на 1 млн ₽. По итогу вы заплатите 13% с 7 млн ₽ (8 млн ₽ — 1 млн ₽).

В этом примере налог составит 910 тыс. ₽.

При уменьшении доходов на расходы

Ваш доход равен 8 млн ₽, документально подтверждённые расходы составляют 7 млн ₽. Разница между ценой продажи и покупки недвижимости — 1 млн ₽ (8 млн ₽ — 7 млн ₽), именно с этой суммы вы и заплатите НДФЛ.

В этом примере налог составит 130 тыс. ₽ (1 млн ₽ * 13%).

Вывод:

Налоговый вычет — законный способ сэкономить до 1,3 млн ₽ при покупке недвижимости. Постоянные нововведения ФНС делают этот процесс проще и быстрее. Однако при продаже жилья мы советуем посчитать экономию двумя способами, так как уменьшение доходов на расходы может оказаться гораздо выгоднее имущественного вычета.

Для частных клиентов
Звонок бесплатный
Для премиальных клиентов
Звонок бесплатный
Для бизнеса
Звонок бесплатный
Бизнес-залы в аэропортах и ЖД вокзалах
Повышенный кэшбэк до 10%
Страхование на время путешествия
Разница с курсом Мосбиржи — 5 коп.
Бесплатное снятие наличных по всему миру