Покупка строящейся недвижимости

После того, как вам одобрили получение ипотечного кредита, у вас есть 90 дней,
чтобы подобрать объект, получить по нему решение и заключить кредитный
договор. В данной памятке разберём подробно дальнейшие шаги

Выбор объекта недвижимости и получение решения банка

Как найти подходящую недвижимость?

Выбрать объект из списка аккредитованных в Банке ДОМ.РФ. Здесь вы найдете более 7 тысяч объектов, из которых более тысячи объектов находятся на проектном финансировании банка*. Банк предоставляет скидку в размере 0,2% к базовой ставке, при приобретении объекта на проектном финансировании.

*Банк ДОМ.РФ предоставляет застройщикам финансирование на строительство объектов, поэтому при покупке данной недвижимости гарантирована максимальная надежность

Самостоятельно подобрав объект у застройщика, агента или на сайтах по поиску недвижимости. Если выбранный объект не аккредитован в банке, обратитесь к менеджеру и банк запросит необходимые документы для аккредитации.

Аккредитованные объекты

Получение решения банка по объекту

После выбора объекта недвижимости сообщите информацию по нему персональному менеджеру по средствам e-mail или заполните данные об объекте в личном кабинете ипотеки*. Также необходимо направить пакет документов по объекту, перечень которых был ранее направлен персональным менеджером вместе с одобренными параметрами по кредиту. При необходимости вы можете повторно запросить перечень у менеджера.

*Если заявка подавалась через кабинет

После поступления в банк всех необходимых документов для рассмотрения объекта недвижимости срок принятия решения составит 1-2 рабочих дня.

В случае отрицательного решения по выбранному объекту недвижимости вам потребуется подобрать другой объект и отправить его в банка на рассмотрение.

Подготовка к сделке

С вами свяжется персональный менеджер, который поможет подобрать страховую компанию для заключения договора о личном страховании, выбрать дату платежа по кредиту, согласовать удобную для вас дату и время сделки, а также определиться с формой сделки, способом взаиморасчётов и обговорить условия внесения первоначального взноса.

Страхование

При оформлении ипотечного кредита на первичном рынке в момент проведения сделки рекомендуется заключить договор личного страхования*. Личное страхование является добровольным и от него можно отказаться, но тогда процентная ставка по ипотечному кредиту может быть повышена в зависимости от выбранной ипотечной программы.

*В случае, если вы выбрали программу с личным страхованием, то менеджер поможет подобрать страховую компанию, соответствующую требованиям банка

Имущественное страхование рисков, связанных с утратой или повреждением приобретаемого недвижимого имущества является обязательным и оформляется после завершения строительства и оформления права собственности.

Выбор даты ежемесячного платежа

Вы можете самостоятельно установить дату платежа по кредиту. Обязательно проанализируйте даты зачисления заработной платы или иных регулярных денежных поступлений, даты ваших обязательных ежемесячных платежей, при их наличии, и уведомите вашего персонального менеджера о выборе.

Согласование даты сделки

Обсудите со всеми участниками удобную дату и время для проведения ипотечной сделки и сообщите её вашему менеджеру. Рекомендуем записываться на сделку после одобрения недвижимости, чтобы успеть выбрать комфортные для вас время и дату.

За день до сделки от банка вы получите пакет кредитно-обеспечительной документации для ознакомления, если у вас появятся вопросы их можно задать, связавшись с менеджером банка или на сделке.

Формы сделки

В Банке ДОМ.РФ можно заключить сделку в любой удобной для вас форме.

Формы сделки Формы сделки

Способы взаиморасчётов

Далее обсудите с продавцом способ взаиморасчёта по сделке. Рассмотрим основные способы расчётов.

Способы взаиморасчётов Способы взаиморасчётов

Внесение первоначального взноса

При проведении сделки в офисе банка, открыть расчётный счёт и внести на него первоначальный взнос можно непосредственно на сделке.

Если сделка будет проходить не в офисе банка, менеджер предложит заранее разместить первоначальный взнос, для этого потребуется открыть расчётный счёт и внести на него средства, если иное не предусмотрено договором. Открыть расчётный счёт в Банке ДОМ.РФ вы можете как обратившись в офис, так и воспользовавшись услугой выезда курьера — подробности уточняйте у вашего менеджера.

Вы можете использовать материнский капитал для увеличения суммы кредита или как часть первоначального взноса. Обязательное условие — выделение детям доли в купленной недвижимости в течение 6 месяцев с момента погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости. Размер долей не закреплён законодательно, рекомендуется выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.

Проведение ипотечной сделки и отправка пакета документов на регистрацию

Как правило сделка проходит в один день, но ход подписания зависит от выбранной формы сделки и способа взаиморасчётов. Рассмотрим варианты:

Типы сделок Типы сделок

Частые вопросы

Срок действия решения о предоставлении кредита — 90 календарных дней от даты одобрения. В течение этого срока требуется получить одобрение по предмету ипотеки и заключить кредитный договор. Срок действия положительного решения по предмету ипотеки — 30 календарных дней от даты одобрения предмета ипотеки, но не более срока действия решения по заемщику.

Недвижимость на первичном рынке — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено.

Апартаменты — это нежилая недвижимость. В них нельзя оформить постоянную регистрацию, только временную по месту пребывания. В том числе из-за этого апартаменты, чаще всего, стоят дешевле, чем квартиры.

Приобретаемая недвижимость может находится в любом регионе РФ, вне зависимости от региона, где вы проживаете и работаете.

Аккредитация застройщика — это оценка вероятности завершения строительства объекта. Если выбранная вами новостройка от застройщика не входит в перечень аккредитованных, менеджер банка свяжется со строительной компанией для запроса документов с целью аккредитации. Банк оперативно рассмотрит документы по новому объекту, проведение аккредитации займет около 2 рабочих дней.

Застройщик может включить затраты на отделку в цену договора приобретения. Сумма кредита рассчитывается исходя из указанной в договоре стоимости объекта.

Если выбранный объект аккредитован в банке, то срок рассмотрения составит в среднем 1 рабочий день. По объектам, не имеющих аккредитацию в банке, менеджер банка свяжется с застройщиком для запроса документов по аккредитации, срок их рассмотрения составит от 2 рабочих дней.

Ситуация возможна, если выбранная новостройка не прошла аккредитацию в банке. Вы можете подобрать другой объект и отправить его на рассмотрение. Но не забывайте, что у вас есть 90 календарных дней с даты одобрения для получения ипотечного кредита и для выбора объекта.

Срок действия положительного решения по объекту — 30 календарных дней, но не более срока действия решения по заёмщику.

При оформлении ипотечного кредита на первичном рынке в момент проведения сделки рекомендуется заключить договор личного страхования. При страховании жизни и здоровья страховая компания выплатит банку ваш кредит при наступлении несчастного случая. Личное страхование является добровольным и от него можно отказаться, но тогда процентная ставка по ипотечному кредиту может быть повышена в зависимости от выбранной ипотечной программы.

Договор страхования заключается на весь срок кредита, но страховой взнос оплачивается ежегодно до даты начала следующего периода страхования. В случае неуплаты страхового взноса по договору страхования процентная ставка по кредиту может увеличиться согласно условиям кредитного договора

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором размещаются первоначальный взнос заёмщика и кредитные денежные средства до момента окончания строительства. Ни заёмщик, ни застройщик не могут использовать их до сдачи объекта. После сдачи объекта денежные средства будут переведены банком застройщику. Эскроу-счёт открывается перед сделкой в указанном застройщиком банке. В случае необходимости открытия эскроу-счёта в Банке ДОМ.РФ пройдите по ссылке.

Вы можете использовать материнский капитал для увеличения суммы кредита или как часть первоначального взноса. Обязательное условие — выделение детям доли в купленной недвижимости в течение 6 месяцев с момента погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости. Размер долей не закреплён законодательно. Рекомендуется выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.

Письменная форма сделки

Заключается вами в бумажном формате кредитно-обеспечительной документации в офисе банка или агента. В аналогичном формате нужно подписать договор о приобретении недвижимости. При заключении в письменном формате, самостоятельно подайте пакет документов на государственную регистрацию перехода прав совместно с покупателем и продавцом путём личной подачи документов в МФЦ

Безбумажная или электронная форма сделки

Удобный дистанционный способ. К примеру, вы можете находится в офисе застройщика, партнера, дома или в другом удобном для вас месте

Получите усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) для подписания, которая выпускается специализированным центром. Банк или застройщик часто выступают представителем центра, поэтому УКЭП можно выпустить у них в офисе или получить в удобном вам месте

Документы, подписанные с помощью УКЭП, отправляются банком или застройщиком на регистрацию в Росреестр дистанционно

Для подписания УКЭПом необходимо будет установить специальную программу на ваш смартфон/планшет, это поможет сделать менеджер банка или застройщика

Эскроу-счёт

Специальный счёт, на котором размещаются первоначальный взнос заёмщика и кредитные денежные средства до окончания строительства. Ни заёмщик, ни застройщик не могут использовать их до сдачи объекта. После сдачи объекта денежные средства будут переведены застройщику. Эскроу-счёт открывается заранее перед сделкой в указанном застройщиком банке. До момента совершения государственной регистрации первоначальный взнос и кредитные средства будет размещены на аккредитиве в банке-кредиторе.

Аккредитив

Специальный счёт открывается банком в день сделки. Заёмщиком вносится сумма первоначального взноса на собственный расчётный счёт, открытый в банке-кредиторе, на который банк в свою очередь зачисляет кредитные средств, и вся сумма аккумулируется на аккредитив. После государственной регистрации сделки для раскрытия аккредитива в банк необходимо предоставить пакет документов, подтверждающий совершение регистрационных действий, на основании которых банк раскрывает аккредитив и переводит всю сумму на расчётный счёт или эскроу-счёт.

Безналичный перевод

Данная форма взаиморасчётов применяется, как правило, когда зачисление кредитных средств происходит по факту свершения государственной регистрации перехода права. Денежные средства перечисляются банком со счёта заемщика по реквизитам на расчётный счёт или эскроу-счёт продавца.

Сделка в простой письменной форме (с личной подачей документов на государственную регистрацию)

В день сделки вам необходимо прийти в назначенное время в офис банка или агента-партнера банка, где будет предоставлена на подписание кредитно-обеспечительная документация в бумажном формате. Далее вас пригласят на открытие расчётного счёта и размещение первоначального взноса*, оплату договора страхования и иных расходов по сделке, если это применимо. После завершения проверки подписанных документов, в течение нескольких минут, происходит зачисление кредитных средств с последующим переводом в адрес аккредитива и/или эскроу-счёта. На этом этап сделки в банке завершается, и менеджер предоставляет вам пакет документов необходимый для государственной регистрации. Далее необходимо подписать договор приобретения недвижимости и вместе с продавцом обратится в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию перехода права. По факту передачи пакета на регистрацию в МФЦ, вам предоставят опись, в которой будут указаны сроки регистрационных действий. Не забудьте, что зарегистрированные документы необходимо будет предоставить в банк для завершения взаиморасчётов.

Не забудьте взять паспорт, денежные средства для оплаты расходов и другие документы при необходимости.

*Если заблаговременно не был открыт расчётный счёт и не размещен первоначальный взнос

Электронная сделка (с электронным подписанием и дистанционной подачей документов на государственную регистрацию)

Подписание документов производится УКЭПом, для этого потребуется установить специальную программу на ваш смартфон/планшет, с чем вам поможет менеджер банка или застройщика. В день сделки в установленную программу вам на подписание поступит пакет документов от банка и от застройщика. После подписания, пока сотрудник банка осуществляет проверку документов, у вас будет время оплатить расходы и договор страхования, если это не было сделано ранее. По факту положительной проверки, банк зачислит кредитные средства и первоначальный взнос со счёта заемщика на аккредитив и/или эскроу-счёт, после чего направит весь пакет документов на регистрацию в Росреестр. По факту приёма пакета документов Росреестром вы получите уведомление на e-mail. После завершения регистрационных действий Росреестр направит на ваш электронный адрес, адрес банка и продавца зарегистрированные документы. Банк произведёт их проверку и завершит взаиморасчёты между сторонами сделки.