Как не купить криминальную квартиру?

Увы, но на рынке до сих пор встречаются случаи мошенничества при покупке или продаже квартир. Кто-то забывает проверить документы, кто-то "клюет на удочку" низкой цены, а кто-то после подписания всех бумаг узнает, что в их жилье творился какой-то беспредел. Как же не попасть в "лапы" аферистов и свести риски покупки криминальной квартиры к минимуму? Есть несколько правил, которые помогут вам обезопасить себя от неприятных сюрпризов.

Все статьи Ипотека

07.07.2021

10 минут

Поинтересуйтесь прошлым приобретаемой недвижимости

Перед покупкой поговорите с будущими соседями и узнайте, кто проживал до вас в данной квартире и не происходило ли там что-то странное. Если собственниками или арендаторами была неблагополучная семья, то в первые месяцы после переезда к вам по старой памяти могут заходить их маргинальные друзья.

Обратите внимание на цену и дату публикации объявления

Цена объекта значительно ниже рыночной может свидетельствовать о сомнительном прошлом квартиры или указывать на мошенническую схему. Не стоит стесняться — задайте вопрос о причинах низкой стоимости собственнику или риелтору напрямую.

Посмотрите также на дату объявления. Хорошую квартиру по привлекательной цене купили бы достаточно быстро. Если же объект продается очень долго, возможно, с ним что-то не так.

Обратите внимание на сумму, которую продавец предлагает прописать в договоре. Если часть выкупной стоимости он просит уплатить по расписке, уменьшив сумму в договоре, это несет для вас дополнительные риски. В случае, если договор будет признан недействительным, вы рискуете не получить обратно деньги, уплаченные по расписке, и возвратить только ту часть стоимости квартиры, которая указана в договоре.

Проверьте другие объявления в доме

Бывают такие случаи, когда в многоподъездном доме во всех подъездах продается по одной квартире, а в одном из них — сразу 10. Или все квартиры продаются на плюс-минус одном этаже. Такой факт тоже должен насторожить. Конечно, это может быть простое совпадение, но все равно его стоит проверить. Возможно, нынешние жильцы не могут комфортно жить в своих квартирах из-за неблагополучных соседей.

Изучите отзывы и документы — банальный совет, который многие не воспринимают всерьез

Если продавец — застройщик, то это сделать проще всего, так как вы можете получить информацию о нем на сайте наш.дом.рф.
Если это агентство недвижимости, то посмотрите отзывы в интернете или узнайте о его добросовестности через знакомых.
Если это физическое лицо, то попросите его показать вам документы, подтверждающие законность проведения сделки:

Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости: в ней содержится информация о сделках с данным объектом недвижимости. Это поможет понять, кто владел квартирой и как часто она продавалась. Обратите внимание на дату выписки, поскольку информация в ней может быть уже неактуальной.
Свидетельство о государственной регистрации (выдавалось до 2016 года).
Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги.
Согласие супруга, удостоверенное нотариусом, если квартира является совместно нажитым имуществом. Или нотариально удостоверенное заявление продавца о том, что на момент покупки и на момент продажи квартиры он не состоял/не состоит в браке и не имеет брачного договора.
Паспорт продавца и других лиц, участвующих в сделке. Информация в нем должна совпадать с данными во всех остальных документах. Важно отметить, что несовпадение паспортных данных может быть связано со сменой паспорта. В этом случае проверьте «сведения о ранее выданных паспортах» на странице 19 паспорта. Обратите внимание, нет ли на документе, удостоверяющем личности признаков, свидетельствующих, что он может быть поддельным. Например, следы вырезанной фотографии или опечатки. Если вы заметили что-то подозрительное, перед вами может быть мошенник.
Убедиться в действительности паспорта можно с помощью онлайн-сервиса МВД, направив запрос. Для этого на официальном сайте МВД России нужно зайти во вкладку «Онлайн-сервисы», раздел «Сервисы по вопросам миграции» и выбрать «Проверка по списку недействительных российских паспортов».
Также стоит проверить продавца в Едином реестре сведений о банкротстве.

На что еще стоит обратить пристальное внимание, читайте в статье «Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?»

Наиболее распространенные кейсы мошеннических схем

Скрытые собственники и наследники

Если квартира продается спустя непродолжительное время после вступления в наследство, то неожиданно появившиеся новые наследники могут оспорить вашу покупку в суде. В этой ситуации есть 3 выхода: отказаться от покупки, подождать до истечения 10-летнего срока или же застраховать свой титул. Если вы выберете последний вариант, а новоявленные наследники выиграют суд, то вы сможете получить страховую выплату.

Как еще обезопасить себя

Если продавец в браке, необходимо разрешение второго супруга на проведение сделки.
Если продажа происходит с участием собственников, которым нет 18 лет, необходимо согласие на сделку от органов опеки и попечительства.
Запросите у продавца документы, подтверждающие вступление в наследство (свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию).
Если квартира находится в общей совместной собственности нескольких лиц, необходимо получить согласие на продажу от каждого собственника. А если в общей долевой собственности нескольких лиц, доли которых определены, то каждый имеет право продать только свою долю в праве общей собственности.

Перепланировки и (или) переустройства

Если предыдущий владелец скрыл от вас перепланировку и (или) переустройство, это может грозить вам серьезными штрафами или расходами на ремонт. Поэтому запросите выписку из ЕГРН с планом помещения и технический паспорт БТИ на квартиру. А затем самостоятельно проверьте все несостыковки.

Если планировка квартиры отличается от планов, то необходимо запросить у собственника проект перепланировки, согласованный уполномоченными органами. Такие органы варьируются в зависимости от субъекта или муниципального образования, в котором находится квартира. Перечень требуемых согласований можно проверить на сайте местной администрации или на сайте Госуслуг.

Нежданные жильцы

Не лишним будет запросить у собственника документы о зарегистрированных в квартире людях, например, выписку из домовой книги и/или справку о регистрации. Необходимо, чтобы эти люди снялись с регистрационного учета до покупки недвижимости.

Доверенность доверенности рознь

С этим документом также связано большое количество серых схем. Можно проверить подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты или же узнать контакты собственника и убедиться, что он в курсе продажи своего жилья.

Обременение

Посмотрите, не находится ли квартира в аресте и нет ли у нее обременений в виде ипотеки.

Есть ли обременение на квартире и какое оно, можно узнать с помощью бесплатного онлайн-сервиса Росреестра, введя адрес, кадастровый номер, условный номер или номер права собственности.

Также обременения можно увидеть в выписке ЕГРН, которую покупатель просит предоставить продавца.

Что делать, если вы все-таки купили «криминальную» квартиру

Скорее всего, у покупателей будет только один вариант — нанять хорошего адвоката и отстаивать свои права в суде. Придется изрядно самостоятельно повозиться с документами и потратить на столь неприятное занятие кучу нервов. Однако никто не сможет дать 100% гарантию того, что право собственности останется за вами.

Лучше обратиться к профессиональным юристам перед оформлением сделки, так как в будущем это может помочь вам сэкономить много времени, сил и средств. К тому же у вас будет твердая уверенность, что вы живете в «чистой» квартире, на 100% принадлежащей только вам.