История доходных домов

Какие дома назывались доходными?

Дома, которые были построены или перестроены по принципу многоквартирного дома, квартиры и помещения в них сдавались в аренду. Они окупались за несколько лет, например, среднегодовая доходность такого дома в Санкт-Петербурге в XIX веке варьировалась в диапазоне от 8,5% до 15%. Именно они положили начало эре многоквартирных домов. Сейчас квартиры в них принадлежат в основном жильцам-собственникам, хотя в начале ХХ века практически каждая комната в доходном доме была арендованной.

Почему появились доходные дома?

• В стране, в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, начали появляться зажиточные люди, которым было необходимо как-то разместить свободный капитал, поэтому они вкладывали его в строительство доходных домов.
• Развивались промышленность, наука и образование, города росли. У рабочих и инженеров, студентов и преподавателей возникла потребность в жилье.
• Власти поощряли строительство доходных домов: прокладывали к ним водопровод и канализацию, приводили улицы в порядок. Ведь городская казна значительно пополнялась благодаря налогам с хозяев такой недвижимости. Например, в 1913 году доход Москвы составил 47 млн рублей, 7 млн из которых получили с владельцев доходных домов.
• Также доходные дома строились в местах, где проводились крупные ярмарки или там, где людям не нужно было постоянное жилье, например, в Новосибирске, который был «перевалочным пунктом» для переселенцев из европейской части России на Восток.
• Построить собственный дом было делом недешевым, особенно в центральной части города, поэтому доходные дома были отличным вариантом для тех, кто не мог себе этого позволить. А знаменитые дворы-колодцы в Санкт-Петербурге как раз появились в период расцвета доходных домов: их строили вплотную друг к другу, чтобы сэкономить на земле.

История развития доходных домов

Первые доходные дома появились в Москве в период с 1785 по 1790 годы, а бум строительства пришелся на начало 1911 — 1915 годов, тогда было возведено 195 домов. Уже к 1917 году доля доходных домов была 40% от всей жилой недвижимости в Москве, а в Санкт- Петербурге в XIX веке они вообще составляли около 80% всех построек.

Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год

1878-1884	7	—
1885-1890	18	18
1891-1895	19	19
1896-1900	56	27
1901-1905	134	69
1906-1910	126	55
1911-1917	195	19

Эпоха строительства доходных домов закончилась с приходом в 1917 году к власти большевиков. Дальнейшее их будущее отлично описывает строчка из песни Владимира Высоцкого: «На 38 комнаток — всего одна уборная». После революции они были национализированы и превратились в знаменитые коммунальные квартиры.

Как были устроены доходные дома?

Среди преимущественно одноэтажной застройки того времени они отличались своей высотой и массивностью. В Москве и Санкт-Петербурге такие дома строили до 6 этажей. В провинции они редко были выше 3 этажей. А доходный дом архитектора Э.К. Нирнзее можно по праву считать первым российским небоскребом. Сейчас он кажется не таким уж высоким — всего 40 метров, но построенное в 1913 году 10-этажное здание на тот момент было чем-то уникальным, не зря его прозвали «тучерезом».

В регионах доходные дома были в основном из дерева, которое украшали богатой резьбой. В столичных городах их строили каменными. Часто такие дома были смешанного типа: первый этаж каменный, а второй — деревянный. Основными архитектурными стилями при строительстве были модерн, неоклассика и неорусский стиль.

Квартиры у жильцов были разные, например, обычный рабочий снимал 2, 3 или 4 комнаты, в то время как банкиры или писатели могли обустроиться в 10 — 15 комнатах или арендовать целый этаж. Риелторы того времени в объявлениях о сдаче называли такие квартиры «барскими». Особым шиком тогда считалось наличие комнаты с эркером — выступающей частью фасада полукруглой или многогранной формы, значительная часть которой остеклена. Там обычно устраивали зимний сад.

В доходных домах было две лестницы — парадная и «черная». Первая вела на улицу, а вторая выходила во двор и предназначалась для прислуги.

Со временем доходные дома оборудовали лифтами, гаражами и телефонами, это было «писком» строительной моды тех времен. Постепенно появились прачечные, котельные, электростанции и мусоросжигательные печи. С годами жилье становилось комфортнее.

Для кого были предназначены доходные дома?

Они были доступны как состоятельным гражданам, так и людям со средним и невысоким достатком. Некоторые меценаты даже строили жилье для неимущих. В одном доходном доме мог проживать и крупный промышленник, и небогатый студент. Однако расселялись такие жильцы по разным этажам в соответствии со своим статусом.

Первые этажи чаще всего отдавались под ателье, кафе, магазины и салоны. Второй обычно занимали конторские служащие. Третий этаж был самым статусным, именно там жили самые состоятельные люди. Снаружи его украшали пышнее других — на этом уровне располагались изящная лепнина и мозаика. Выше третьего обычно селились люди победнее, а мансарды и чердаки были самыми экономичными вариантами. Их арендовали военные низших чинов или студенты.

Как выглядели договоры аренды 120 лет назад?

Владельцы, чтобы вести учет жильцов, заводили «домовые книги». В такой документ записывали ФИО арендаторов, данные о квартире, количестве снимаемых комнат, годовую арендную плату и т.д. Также в нем указывались мельчайшие подробности, например, съемщику запрещалось без согласия домовладельца держать в квартире пианино или даже выпускать домашних животных на лестницу.

Доходные дома в культуре

Доходные дома часто встречаются на страницах классиков, например, в Санкт-Петербурге в доме на Столярном переулке 5 начинается действие романа Федора Достоевского «Преступление и наказание». «Имевшая самый жалкий вид» комната Раскольникова находилась в мансарде, оттуда он и пошел на убийство старухи-процентщицы. Этот дом в народе уже давно называют домом Раскольникова.

Писатели, художники и певцы сами часто арендовали жилье. Максим Горький снимал с 1902 по 1904 год весь второй этаж доходного дома в Нижнем Новгороде. В его распоряжении было 10 комнат. Квартиру посещали многие известные литераторы начала ХХ века, она считалась культурным центром города. Сейчас в доме располагается музей, но особый интерес представляет гостевая комната, которую прозвали «шаляпинской»: там в 1903 году проживал друг писателя — Федор Шаляпин.

Вокруг доходных домов также сложилось немало мифов. Например, фасад дома Бадаева в Санкт-Петербурге украшен барельефом печального ангела. Согласно городской легенде он появился неслучайно: у заказчика, церковного деятеля Пантелеймона Бадаева, была дочь, которая погибла, выбросившись из окна. Поэтому женщина с нимбом и крыльями должна была оберегать дом от неприятностей. За это местные жители прозвали его «домом Ангела».

А что сейчас?

Спустя почти 100 лет рынок институционального арендного жилья начал возрождаться. Первый арендный дом «Лайнер» от ДОМ. РФ был открыт в Москве в июле 2017 года. Сегодня институт развития является локомотивом формирования рынка арендного жилья. Уже профинансировано 14 проектов, а это более 9,5 тысяч квартир и апартаментов. В 2021 году с помощью аренды от ДОМ.РФ жилищные условия улучшили свыше 3500 семей. Заполняемость всех арендных домов стабильно превышает 98%.

ДОМ.РФ развивает рынок цивилизованной аренды в двух основных направлениях — аренда для граждан и корпоративная аренда. В 2021 году запустились четыре новых проекта в Москве, в том числе для студентов НИУ ВШЭ в арендном доме «Амурская» и Сколковского института науки и технологий.

Успешно реализован пилотный проект льготной аренды в Воронеже. Для отдельных категорий граждан, особенно важных для региона, арендные ставки установлены на уровне 20% от рыночных.

В планах — запуск проектов в Сахалинской, Липецкой, Тюменской, Иркутской областях, а также в регионах ДФО.

Доходные дома были не только средством заработка денег, они внесли весомый вклад в развитие городов, определили их архитектурный облик. Бум строительства ускорил экономический рост страны.

И в наше время хорошо сохранившиеся и отреставрированные доходные дома — настоящие визитные карточки исторического центра.