Макроэкономика

В последние несколько лет российская банковская отрасль демонстрировала адаптивность к внешним шокам, таким как меры ограничительного характера, широкие колебания ключевой ставки и валютного курса, а также уход иностранных игроков. Несмотря на эти события, представлявшие угрозу для стабильности финансового сектора, российские банки показали рост активов и сохранили рентабельность.

На динамику прибыли основное влияние оказал рост отчислений в резервы ввиду ухудшения кредитного качества корпоративных кредитов, что является основным фактором снижения чистой прибыли в 2025 году. Так, за 2025 год проблемные кредиты возросли на 25% и составили 11,2% в общем портфеле корпоративных кредитов. При этом уровень покрытия проблемных кредитов резервами и залогами остается на умеренном уровне в 54%, и в целях помощи заемщикам, оказавшимся во временно трудной ситуации, Банк России продлил смягчение требований к резервам по реструктурированным ссудам таких заемщиков до 1 июля 2026 года.

Банки нарастили доходы от основной деятельности за 2025 год. В частности, на 14% выросли чистые процентные доходы на фоне расширения бизнеса и роста NIM до 4,3% при смягчении денежно‑кредитных условий. Также произошел рост чистых комиссионных доходов на 8% за счет усиления транзакционной активности.

Ключевые результаты рынка по итогам 2025 года

3,5 трлн руб.

чистая прибыль банковского сектора

127,3 трлн руб.

кредитный портфель банков

1,0%

стоимость риска юрлиц (COR)

2,9%

стоимость риска физлиц (COR)

4,3%

чистая процентная маржа (NIM)

18,2%

рентабельность собственных средств (ROE)

Темп роста кредитного портфеля замедлился в 2025 году в связи с высокими ставками и ужесточением стандартов выдачи кредитов. Расходы на формирование резервов (COR) возросли до 1,0% в корпоративном сегменте и до 2,9% в розничном.

Прогноз развития рынка

До 2030 года в банковском секторе ожидается стабильное и умеренное расширение портфелей в сегментах корпоративных и розничных клиентов со все еще сдержанной динамикой роста в 2026 году и выходом на устойчивые темпы роста с 2027–2028 годов.

Снижение уровня процентных ставок, а также продолжающаяся структурная трансформация российской экономики поддержат спрос на кредиты со стороны корпоративного сектора как для пополнения оборотного капитала, так и для осуществления инвестиций. Кредитование малого и среднего бизнеса остается в фокусе банков и политики государства, что позволяет ожидать более высоких темпов роста портфеля МСБ‑кредитов относительно портфеля кредитов крупных заемщиков. Запуск и реализация масштабных инфраструктурных проектов, переориентация крупных компаний на внутренние ресурсы (включая банковские кредиты) вследствие закрытия внешних рынков капитала может выступить дополнительным импульсом роста корпоративного кредитования.

В сегменте кредитования розничных клиентов после замедления в 2025 году ожидается возврат к стабильному и устойчивому росту кредитного портфеля при снижении процентных ставок и повышении потребительской активности граждан. Прежде всего более высокие темпы роста портфеля ожидаются в сегменте потребительских кредитов в силу того, что этот сегмент более чувствителен к изменению процентных ставок, а также по причине того, что банки будут его активно продвигать.

Чистая прибыль банков в 2026 году ожидается на уровне 3,3–3,8 трлн руб., а на горизонте до 2030 года – 6,2 трлн руб., это связано с растущими за счет масштабов бизнеса основными доходами банков. Средний размер NIM ожидается на уровне 4,3‑4,5%.

Ключевые оценки рынка к 2030 году По данным кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА»

204 трлн руб.

кредитный портфель банков

0,8%

стоимость риска юрлиц (COR)

2,1%

стоимость риска физлиц (COR)

4,1%

чистая процентная маржа

18,8%

рентабельность собственных средств

6,2 трлн руб.

чистая прибыль банковского сектора

После снижения в 2024 году среднего уровня достаточности капитала банковской отрасли согласно нормативу Н1.0 до 11,6% достаточность капитала в 2025 году увеличилась на 0,3 п. п., до 13,2%, из‑за опережающего роста капитала, ожидается дальнейший рост в ответ на меры Банка России, направленные на повышение финансовой стабильности и повышение достаточности капитала в банковской системе. В дальнейшем этот уровень позволит поддерживать достаточный буфер прочности и обеспечивать устойчивость сектора к внешним шокам.

На банковский рынок будут оказывать влияние следующие факторы:

• снижение ключевой ставки и удешевление кредитных продуктов банков → снижение процентных ставок по всем кредитным продуктам банков, что позволит корпоративным и розничным заемщикам вновь вернуться к использованию кредита;
• высокая долговая нагрузка заемщиков → повышает оценку рискованности портфелей кредитов, что приводит к росту стоимости риска и снижению рентабельности. Ожидается, что стоимость риска будет снижаться по мере стабилизации качества кредитов на фоне снижения ключевой ставки;
• регулирование со стороны Банка России → ожидается, что Банк России сохранит фокус на поддержание стабильности сектора.

Показатели проектного финансирования застройщиков в течение 2025 года продолжили расти. По данным Банка России, на конец 2025 года в 84 регионах России застройщиками заключено 12,5 тыс. кредитных договоров на сумму 22,8 трлн руб., что на 12,3% больше по сравнению с прошлым годом. Объем выборки кредитных линий составил 10,2 трлн руб. (+24,4% к 2024 году), исходя из потребностей застройщиков в средствах для строительства.

За весь период действия механизма с использованием эскроу‑счетов было раскрыто почти 2,8 млн счетов (+31,7% к 2024 году), а сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение предоставленных кредитов, составила 15,8 трлн руб., за 2025 год были раскрыты 665 тыс. эскроу‑счетов на 4,5 трлн руб. На конец 2025 года нераскрытыми остались 1,1 млн счетов эскроу, что на 6,9% больше показателя 2024 года.

Рост продаж жилья в новостройках по ДДУ обеспечил поступление средств на счета эскроу за 2025 год, по предварительным данным Банка России, в объеме свыше 5,5 трлн руб. (+11% к 2024 году). В результате остатки средств участников долевого строительства на счетах эскроу на 31.12.2025 составили 7,4 трлн руб. (+16% к 2024 году). Уровень покрытия задолженности по проектному финансированию (ПФ) счетами эскроу составил 69 % на конец 2025 года.

Средняя ставка по проектному финансированию (на 31 декабря 2025 года) снизилась до 10,2% с максимальных 10,7% в середине 2025 года благодаря снижению ключевой ставки, однако 21% задолженности все еще имеет ставку выше 16%.

Прогноз развития

C 2026 года девелоперы начнут активнее запускать строительство по мере смягчения денежно‑кредитной политики и восстановления интереса к покупке недвижимости. В то же время высокая стоимость заемных ресурсов и удорожание строительства из‑за роста цен на материалы и рабочую силу потребуют большего объема кредитных средств на реализацию новых объектов.

В дальнейшем на российский рынок проектного финансирования застройщиков будут оказывать влияние факторы, аналогичные отрасли жилищного строительства, так как объем привлеченных застройщиками средств в форме проектного финансирования напрямую зависит от соблюдения графика продаж, реализации текущих и запуска новых проектов. Кроме этого, потенциальное увеличение стоимости строительных материалов и рабочей силы будет приводить к росту стоимости строительства и, соответственно, увеличивать потребность в проектном финансировании. Ожидаемый рост объема портфеля проектного финансирования прогнозируется на уровне 42% относительно 2025 года до 14,5 трлн руб.

Ключевые оценки рынка к 2030 году По данным Аналитического центра ДОМ.РФ.

14,5 трлн руб.

объем портфеля проектного финансирования

Несмотря на сложные рыночные условия и отсутствие массовой господдержки, по итогам 2025 года рынок жилищного строительства в целом по стране находился в состоянии баланса. Объем продаж жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в целом за 2025 год превысил показатель 2024 года и составил 25,6 млн кв. м (+1% к 2024 году), выручка от продаж новостроек составила 5,2 трлн руб., что на 11% больше выручки за 2024 год. Продажи выросли к концу 2025 года: с 1,7 млн кв. м в среднем за месяц в I полугодии 2025 года до 2,1 млн кв. м в III квартале и 3 млн кв. м в IV квартале за счет снижения ставок и активизации спроса в конце года на «Семейную ипотеку» на фоне обсуждений изменения ее условий.

В 2025 году девелоперская активность замедлилась. Из‑за нестабильности спроса в течение года застройщики более осторожно принимали решения относительно запуска новых проектов, но при этом география строительства расширилась и впервые охватила все регионы. За год девелоперы вывели на рынок 41,3 млн кв. м строящегося жилья в многоквартирных домах (далее – МКД), что на 12% меньше 2023–2024 годов. Но даже в условиях снижения запусков портфель строящегося жилья в МКД России увеличился на 2% за год и составил 116,6 млн кв. м.

Ключевые результаты рынка по итогам 2025 года

41,3 млн кв. м

запуск новых проектов МКД

116,6 млн кв. м

объем текущего строительства МКД

5,2 трлн руб.

продажи МКД по ДДУ

108,1 млн кв. м

объем ввода жилья в эксплуатацию

59%

доля ИЖС

Ключевые оценки рынка к 2030 году По данным Аналитического центра ДОМ.РФ.

58 млн кв. м

запуск новых проектов МКД

142 млн кв. м

объем текущего строительства МКД

8,7 трлн руб.

продажи МКД по ДДУ

120 млн кв. м

объем ввода в эксплуатацию

53%

доля ИЖС

6-7% в год

рост цен на первичном рынке жилья

Прогноз развития рынка

После снижения в 2025 году объема запуска новых проектов МКД до 41,3 млн кв. м, с 2026 года на фоне смягчения денежно‑кредитной политики, сохранения адресных программ льготной ипотеки и улучшения условий фондирования за счет нормализации ставок проектного финансирования и стабилизации цен ожидается восстановление рынка. В результате прогнозируемой тенденции запуск новых проектов в ближайшие годы составит порядка 58 млн кв. м. К 2030 году отрасль выйдет на качественно новый уровень:

• объем текущего строительства МКД достигнет 142 млн кв. м.;
• ввод в эксплуатацию жилья составит порядка 120 млн кв. м.;
• доля ИЖС стабилизируется на уровне 53%, что свидетельствует о постепенном выравнивании структуры рынка.

При этом важно отметить, что этот процесс сопровождается значительным ростом ввода ИЖС в абсолютных цифрах, расширяя доступ к частному домовладению для широких слоев населения.

С 2027 года, по мере полного восстановления спроса и естественного снижения объемов нового предложения на фоне нормализации макроэкономических условий, ожидается ускорение темпов роста цен. Прогнозируемый рост стоимости первичного жилья составит 6‑7% в год.

В результате изменений будет наблюдаться рост объемов продаж по договорам долевого участия (ДДУ), которые прогнозируются на уровне 8,7 трлн руб. Эти показатели подтверждают, что при грамотной государственной поддержке российская строительная отрасль демонстрирует исключительную устойчивость и способность обеспечивать граждан качественным и доступным жильем.

Рынок жилищного строительства в Российской Федерации исторически формируется под влиянием фундаментальных факторов, среди которых ключевыми являются демография, урбанизация, внутренняя миграция и вовлечение новых территорий под застройку. Демографический тренд в ближайшие годы будет оказывать сдержанное влияние на спрос: население страны демонстрирует умеренное снижение, однако значимым компенсирующим фактором остается миграция в крупные города, прежде всего в агломерации с высоким уровнем экономической активности и развитой инфраструктурой. Вместе с тем дополнительным фактором развития отрасли является вовлечение новых территорий под застройку — в частности, механизмов комплексного развития территорий (КРТ), которые позволяют девелоперам реализовывать масштабные проекты на больших территориях, обеспечивая жилые комплексы необходимым объемом инфраструктуры.

На рынок жилищного строительства будут оказывать влияние следующие факторы:

• снижение ключевой ставки Банка России и удешевление ипотеки → восстановление спроса и улучшение рентабельности проектов;
• рост реальных доходов населения (3,0–5,9% в год к 2026–2030 годам) → расширение платежеспособного спроса;
• отложенный спрос → часть домохозяйств, не реализовавших планы улучшения жилищных условий из‑за высоких ставок, вернется на рынок жилья по мере улучшения условий заимствования;
• сохранение адресных программ льготной ипотеки → стабильный спрос в приоритетных сегментах;
• высокий уровень сбережений населения → могут быть использованы для инвестиций в жилую недвижимость;
• консолидация рынка → сохранение тренда на укрупнение застройщиков в ключевых агломерациях будет увеличивать устойчивость рынка и способствовать более стабильным объемам строительства;
• внедрение механизма эскроу‑счетов в сегменте ИЖС → повышение прозрачности и доверия, поддержка спроса и инвестиций.

В первом полугодии 2025 года выдача ипотеки сократилась почти вдвое из‑за высоких рыночных ставок и отмены «Льготной ипотеки», в III квартале снижение прекратилось, а в IV квартале выдачи перешли к росту благодаря становящейся более доступной рыночной ипотеке и повышенному спросу на «Семейную ипотеку» на фоне новостей о возможном ужесточении условий программы в 2026 году.

Поддержку рынку в 2025 году оказала отмена лимитов по госпрограммам и повышение возмещения по ним банкам (до 3–3,5% в феврале – августе 2025 года, 2,5–3,0% в оставшийся период), а также отмена крупнейшими банками обязательных комиссий при выдаче ипотечных кредитов с господдержкой и снижение ставок по рыночным ипотечным кредитам.

С 1 июля 2025 года Банк России ввел макропруденциальные лимиты (МПЛ) на выдачу ипотеки заемщикам с первоначальным взносом менее 20% и показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%, а также запрет на комиссии за снижение процентной ставки. Введенные МПЛ не оказали значимого влияния на рынок ипотеки, поскольку выдача ипотечных кредитов уже была приведена к соответствующей структуре за счет макропруденциальных надбавок.

Ключевые результаты рынка по итогам 2025 года

4,5 трлн руб.

объем выдач ипотечных кредитов

23,8 трлн руб.

объем портфеля ипотеки

Благодаря льготным программам средневзвешенная процентная ставка фактической выдачи ипотеки на первичном рынке в 2025 году сохранялась на уровне 6,2%, что ниже средневзвешенной рыночной ставки предложения в 24,7%. Средневзвешенная ставка фактической выдачи на вторичном рынке составила 10,3% (−1,2 п. п.), оставаясь существенно ниже рыночных ставок предложения (21% на конец 2025 года, по данным 20 крупнейших ипотечных банков), что обусловлено в том числе распространением ипотеки с господдержкой по договору купли‑продажи (готовое жилье) от застройщика.

С учетом описанных выше тенденций рынка объем портфеля предоставленных ипотечных жилищных кредитов, включая секьюритизацию, по данным Банка России, вырос на 8,9% с начала года и составил 23,8 трлн руб. на конец 2025 года.

Прогноз развития рынка

Потенциал роста рынка ипотечного кредитования в России остается высоким, так как проникновение рынка составляет всего ~10% По данным кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». , в то время как для ведущих экономик этот показатель варьируется в диапазоне 29–85%.

К 2030 году ожидается рост объема выдач ипотеки приблизительно в 2 раза до 9,0 трлн руб. при условии постепенного снижения ключевой ставки, отсутствия внешних шоков и накопленного спроса со стороны потенциальных заемщиков. Объем портфеля ипотеки прогнозно вырастет в 1,5 раза и составит 35,4 трлн руб. при условии дальнейшей адаптации рынка к рыночным условиям и макроэкономической стабильности.

Ключевые оценки рынка к 2030 году По данным Аналитического центра ДОМ.РФ.

9,0 трлн руб.

объем выдач ипотечных кредитов

35,4 трлн руб.

объем портфеля ипотеки